Dokumenter fir eng Immobilie zu Lëtzebuerg ze verkafen

Den Energiepass — d'Certificat de Performance Énergétique (CPE), och Passeport Énergétique genannt — ass dat eenzegt Dokument, dat d'lëtzebuergescht Gesetz virun der Verëffentlechung vun enger Annonce verlaangt. En bewäert d'Energie- a Wäermedämmleeschtung vum Gebai op enger Skala vun A bis I, an d'Energieklass muss an der Annonce selwer erschéngen.

D'Wichtegst

• En ass 10 Joer gülteg, also kann en existéierend Zertifikat nach benotzbar sinn.
• En muss vun engem zougelossenen Expert opgestallt ginn, net vum Verkeefer.
• Als groff Uleedung kascht e CPE normalerweis ongeféier 300 € bis 800 €, jee no Gréisst a Komplexitéit vun der Immobilie. Gesitt dat just als Schätzung un a frot en verbindlechen Devis un.

Well de CPE déi rechtlech Viraussetzung fir d'Reklamm ass, sollt en als éischt besuergt ginn. Dir braucht awer net all aner Dokumenter op der Hand, fir ze verstoen, wat Är Immobilie wäert ass. Dir kënnt eng Immobiliebewäertung zu Lëtzebuerg scho mat de Basisdaten ufroen — Adress, Immobilietyp an ongeféier Fläch — an Dokumenter méi spéit nohuelen, fir d'Berodung ze schärfen. Wat Dir duerno méi Detailer gitt, wat d'Aschätzung méi genee gëtt.

Zwee Dokumenter klären, wiem wat gehéiert, an den Nottär bestoung virum finalen Akt op béid.

Eegentumsakt (acte de propriété) Dëst ass den notariellen Akt aus der Zäit, wéi Dir d'Immobilie kaaft hutt. En beweist Äert Eegentum a féiert all Servituden, Wegerechter oder Aschränkunge vum Terrain op. Den Original läit beim Nottär, an Ären Akafsnottär kann eng beglaabegt Kopie ausstellen, falls Dir keng op der Hand hutt. Den Nottär vum Keefer brauch en, fir d'Eegentümerkette ze préiwen.

Kadasterauszuch (extrait cadastral) En aktuellen Auszuch vun der Administration du Cadastre et de la Topographie (ACT) identifizéiert d'Parzell(en) iwwer Nummer, Fläch a Grenzen. En bestätegt, datt déi an der Annonce an am Compromis beschriwwen Immobilie mam offizielle Kadaster iwwerteneestëmmt. En verfallenen Auszuch — oder en Ënnerscheed tëscht Akt a Kadaster — ass eng dacks Ursaach fir Verzögerungen op der lescht Minutt; bestellt dofir fréi en aktuellen.

Wéini et gebraucht gëtt: Béid ginn virun allem an der Compromis- an Nottärphas verlaangt, mä se fréi prett ze halen erlaabt Iech, Froe vun eernschthafte Keefer an hirer Bank ouni Hektik ze beäntweren. Halt och gülteg Ausweiser oder Päss vun all agedroenen Eegentümer am Dossier, den Nottär wäert se verlaangen.

Keefer wëllen sech d'Doheem virstellen, a Banken a Gutachter wëllen zouverlässeg Zuelen. Pläng a genee Flächenugaben leeschten béides.

Pläng (plans) Architekte- oder Bestandspläng weisen d'Opdeelung, d'Raumuerdnung an d'Mooss. Bei engem Privatverkaf sinn se net ëmmer gesetzlech virgeschriwwen, maachen eng Annonce awer däitlech glafwierdeger a reduzéieren spéider Sträit iwwer dat Verkaaftent. Wann Dir en Ubau oder Ëmbau gemaach hutt, sollten déi zougehéiereg Pläng der Realitéit entspriechen.

Wunn- an Notzfläch Lëtzebuerger Annoncen ënnerscheeden meeschtens tëscht Wunnfläch (surface habitable) an Notz-/Bruttofläch (déi Kelleren, Garagen oder Daachraim ënnescht ka). Sidd genee a konsequent: Eng Zuel, déi dem Kadaster oder de Pläng widderspricht, ënnergruewt d'Vertraue vum Keefer a ka eng Hypothéikebewäertung blockéieren. Huet d'Immobilie eng Terrass, e Balkon oder e Gaart, weist déi separat aus, amplaz se an d'Wunnfläch eranzerechnen.

Wéini et gebraucht gëtt: Pläng a Flächenugabe stäerken d'Annonce a berouegen d'Bank vum Keefer an der Finanzéierungsphas. Genee dës Detailer verbesseren och eng Sofortbewäertung: Adress a groff Gréisst liwweren eng éischt Zuel, mä gepréifte Wunnfläch, Zëmmerzuel an Zoustand verfeineren se erheblech.

Rezent Aarbechten erhéijen de Wäert — mä nëmme wann Dir beweise kënnt, datt se ordnungsgeméiss a rechtméisseg gemaach goufen.

Renovatiounsrechnungen Halt Rechnungen fir gréisser Aarbechten op: neit Daach, Heizung, Fënsteren, Isolatioun, Kichen oder Buedzëmmer. Si beweisen de Keefer d'Qualitéit an d'Aktualitéit vun den Aarbechten a si finanziell relevant: Beim Verkaf vun enger Kapitalanlag kënnen d'Käschte vu wesentleche Renovatiounen normalerweis bei der Berechnung vum steierflichtege Verkafsgewënn (plus-value) ofgezunn ginn. Ouni Rechnungen ass dee Ofzuch schwéier ze begrënnen.

Baugeneemegungen (autorisation de bâtir / de construire) All baulech Ännerung — Ubau, ausgebauten Daachbuedem oder Keller, Veranda, Notzungsännerung — sollt duerch déi entspriechend Gemengegeneemegung an, wann zoutreffend, d'Konformitéitsbestätegung gedeckt sinn. Net geneemegt Aarbechte si en eerschte Warnsignal fir Keefer an hiren Nottär: Si kënnen de Verkaf erschwéieren, de Präis verréngeren oder heiansdo eng Regulariséierung viru Schluss erfuerderen.

Wéini et gebraucht gëtt: Keefer an hir Bank froen heiansdo an der Annonce- an Compromis-Phas, an den Nottär wëll virum finalen Akt Klärheet iwwer geneemegt Aarbechten. Dës Akt fréi zesummenzestellen verhënnert eng ongeméitlech Entdeckung spéit am Prozess. Feelt eng Geneemegung, schwätzt mam techneschen Déngscht vun Ärer Gemeng oder engem Architekt iwwer eng Regulariséierung, ier Dir d'Immobilie vermaart.

Wann Dir en Appartement verkaaft, zielen déi kollektiv Dokumenter vum Gebai grad esou wéi Är eegen. Keefer an hiren Nottär erwaarden total Transparenz iwwer d'finanziell a rechtlech Gesondheet vun der copropriété.

D'Kärakt

• Règlement de copropriété: déi Matbesëtzeruerdnung, déi all Lot, d'Gemeinschaftsdeeler souwéi d'Undeeler (quotes-parts) a Flichte vun all Eegentümer festleet.
• Versammlungsprotokoller (procès-verbaux): d'Protokoller vun de leschte jährleche Generalversammlungen, meeschtens vun de leschte Joren, déi geplangten Aarbechten, Sträit a wichteg Beschlëss opweisen.
• Chargen-Ofrechnung (décompte de charges): wat d'Eenheet u monatleche a jährleche Käschte bezuelt, plus eventuell Bäiträg zum Reservefong, sou datt de Keefer richteg kalkuléiere kann.
• Syndic-Bescheinigung: eng Erklärung vum Verwalter (syndic), déi bestätegt, datt keng oppe Käschte bestinn, a beschloss, mä net bezuelten Aarbechten ervirhieft.

Firwat et wichteg ass Eng ustoend Fassaderenovatioun oder en erschäpfte Reservefong beaflossen direkt, wat e Keefer bezuele sollt — a wat en finanzéiere kann. Dës Dokumenter fréi offzeleeën schaaft Vertrauen a vermeit eng Nohverhandlung nom Compromis.

Wéini et gebraucht gëtt: Eernschthaft Keefer froen heiansdo scho an der Annonce-Phas; de komplette Saz gëtt vum Nottär verlaangt an am Compromis meeschtens referenzéiert. Haiser (ouni Matbesëtz) iwwersprangen dëse Beräich, mä préift eventuell gemeinsam Zoufaart- oder Grenzmauervereenbarungen.

Zwou Situatioune brauchen eege Dokumenter, well se änneren, wat de Keefer tatsächlech kritt.

Wann d'Immobilie verlount ass E Keefer, deen eng verlount Immobilie kaaft, trëtt als Locateur an Är Roll an; de Locatiounsvertrag (bail) muss dofir virleien. Stellt den ënnerschriwwene Vertrag, den État des lieux, de Beweis vun der hannerluechter Locatiounsgarantie (garantie locative) souwéi d'aktuell Loyer an eventuell Indexéierung prett. De Keefer muss d'Rechter vum Locataire, d'Préavisfriste kennen an ob d'Eenheet verlount oder fräi verkaaft gëtt. Dat beaflosst Präis a Finanzéierung erheblech, also leet et vun der Annonce un op.

Wann eng Hypothéik oder Last op der Immobilie läit Eng agedroen Hypothéik (hypothèque) muss beim Verkaf iwwer eng mainlevée geläscht ginn. Dir braucht Är aktuell Prêtofrechnung mam oppene Saldo, an den Nottär organiséiert d'Läschung mat Ärer Bank aus dem Verkafserléis. Bemierkt, datt d'Läschung vum Bankusproch normalerweis eng Nottärfrais fir d'mainlevée mat sech bréngt. Aner Lasten — e Virkafsrecht, eng agedroe Servitude — sollten och am Viraus offgeluecht ginn.

Wéini et gebraucht gëtt: Locatiouns- a Prêtdetailer gehéieren zum Compromis a ginn beim Nottär geregelt, mä se fréi unzeweisen verhënnert Iwwerraschungen, déi en Deal spéit scheitere loossen.

Et hëlleft, d'Dokumenter den dräi Phase vun engem lëtzebuergesche Verkaf zouzeuerdnen, sou datt Dir nëmme dat besuergt, wat Dir als nächst wierklech braucht.

Bei der Annonce Nëmmen de CPE ass gesetzlech zwéngend fir d'Verëffentlechung. An der Praxis maachen Pläng, genee Flächenugaben a gutt Fotoen d'Annonce däitlech méi staark a zéien eernschthaft Keefer un.

Beim Compromis de vente Soubal e Keefer verbindlech ass, wiisst d'Akt: Eegentumsakt, Kadasterauszuch, Matbesëtzerdokumenter bei Appartementer, Renovatiounsrechnungen a Geneemegungen souwéi en eventuelle Locatiounsvertrag. De Compromis verweist dorop a schützt béid Parteien; zu Lëtzebuerg gëllt compromis vaut vente, Genauegkeet ass hei also bindend.

Beim Nottär (acte authentique) Den Nottär préift d'Eegentum, läscht all Hypothéik iwwer mainlevée, bestätegt Kadaster an Identitéiten an iwwerdréit d'Eegentum. All uewent Dokument fléisst an dës Schlusspréiwung an.

E prakteschen Reiefolleg-Tipp Séchert fir d'éischt de CPE, frot fréi en aktuelle Kadasterauszuch un, a stellt d'Matbesëtzer- a Renovatiounsakten parallel zesummen. Dir braucht net alles, fir unzefänken: Eng indikativ Immobiliebewäertung zu Lëtzebuerg kritt Dir scho mat Adress, Typ a groffer Gréisst an ureichert se dann mat gepréifter Fläch, Zoustand a Renovatiounsdetailer, soubal Är Akt méi komplett gëtt.

Liest weider an den anere Guiden vum Lëtzebuerger Bewäertungs-Cluster:

• Wéi d'Immobiliebewäertung zu Lëtzebuerg funktionéiert
• Online-Schätzung vs. Agence vs. zertifizéiert Bewäertung
• Immobiliemaartbericht Lëtzebuerg