1. Flichtdokumenter, déi virzebereede sinn
E fehlend Dokument kann Äre Verkaf ëm Woche verzögeren oder e Keefer ofsprange loossen. Zu Lëtzebuerg musst Dir dës Dokumenter zesummedroen, ier Dir de Virvertrag (compromis de vente) ënnerschreift:
Den Energiepass (CPE) Och bekannt als Passeport Énergétique, ass dëst dat eenzegt Dokument, dat gesetzlech virgeschriwwen ass, fir iwwerhaapt eng Immobilienannonce ze publizéieren. Et gëtt d'Energie- a Wäermeschutzklassen (A bis I) un. Et ass 10 Joer gülteg a kascht jee no Gréisst vum Objet tëscht 300 € an 800 €.
Rechtlech a Kadasterdokumenter Fir de Verkaf beim Nottär ofzeschléissen, musst Dir virleeën:
- Titre de propriété (Eegentumsakt): Ären notariellen Originalakt, deen d'Eegentum beweist.
- Kadasterauszuch: En aktuellen Auszuch vun der Administration du Cadastre et de la Topographie.
- Auswäisdokumenter: Gülteg Carte d'identité oder Pass fir all Eegentümer.
Matbesëtzerdokumenter (Fir Appartementer) Wann Dir en Appartement verkaaft, verlaangen de Keefer an den Nottär absolut Transparenz iwwer d'finanziell Gesondheet vum Gebai:
- De Règlement de copropriété.
- Protokoller vun de leschten 3 Generalversammlungen.
- D'Ofrechnung vun de Chargen vun de leschten 3 Joer.
- Eng Bescheinigung vum Syndic, datt Dir keng oppe Scholden hutt.
2. Agence-Fraisë
Zu Lëtzebuerg bezuelt traditionell de Verkeefer d'Agence-Kommissioun, well hien deen ass, deen de Verkafsmandat mat der Agence ënnerschreift.
Standardtariffer am Joer 2026 Zu Lëtzebuerg gëtt et kee gesetzlech festgeluechten Tarif fir Immobiliekommissiounen. D'Agencë kënnen hir Tariffer fräi festleeën. Déi üblech Maartkonventioun läit awer bei 3 % vum endgültege Verkafspräis plus 17 % TVA. Dëst bréngt d'Bruttogesamtkommissioun op 3,51 %.
Bei enger fir 1.000.000 € verkaafter Immobilie entsprécht eng Kommissioun vun 3,51 % 35.100 €, déi vun Ärem Nettoerléis ofgezunn ginn.
Ass dat verhandelbar? Jo. Well et keng gesetzlech Tabell gëtt, kënnt Dir d'Kommissioun verhandelen. Gängeg Verhandlungsiewelen sinn:
- Exklusivmandater: Agencë reduzéieren dacks hir Fraisë (z. B. op 2,5 % + TVA), wann Dir hinnen fir e bestëmmten Zäitraum (meeschtens 3 bis 6 Méint) Exklusivitéit gitt.
- Héichwäerteg Immobilien: Bei Immobilien iwwer 1,5 Milliounen Euro sinn Agencen dacks bereet, en degressive Tarif unzewenden.
- Agencë vergläichen: Wann Dir Bewäertungen an Offere vun 3 verschiddene lokalen Agencen afuerdert, kënnt Dir hir Vermaartungsstrategien a Fraisestrukture vergläichen.
3. Steieren: Plus-Value Immobilière
Wann Dir eng Immobilie fir méi verkaaft wéi Dir dofir bezuelt hutt, maacht Dir e Kapitalgewënn (plus-value immobilière). Wéi dësen zu Lëtzebuerg besteiert gëtt, hänkt ganz dovun of, ob d'Immobilie Ären Haaptwunnsëtz oder eng Kapitalanlag war.
Verkaf vun Ärem Haaptwunnsëtz Wann déi ze verkafen Immobilie Ären offiziellen Haaptwunnsëtz ass (Dir sidd do bei der Gemeng ugemellt), ass de Kapitalgewënn komplett steierfräi. Dir behalt 100 % vum Gewënn.
Verkaf vun enger Kapitalanlag oder engem Zweetwunnsëtz Wann d'Immobilie verlount, eidel oder als Zweetwunnsëtz genotzt gouf, ass de Kapitalgewënn steierflichteg. De Steiersaz hänkt dovun of, wéi laang Dir d'Immobilie hat:
- Spekulatiounsgewënn (Manner wéi 2 Joer am Besëtz): De Gewënn gëtt mat Ärem normalen progressivem Akommessteiersaz besteiert (bis zu 42 %).
- Laangfristege Kapitalgewënn (Méi wéi 2 Joer am Besëtz): De Gewënn gëtt mat der Hallschent vun Ärem globalen Duerchschnëttssteiersaz besteiert (maximal 21 %).
Gutt ze wëssen: Bei der Berechnung vun Ärem steierflichtege Gewënn kënnt Dir d'Agence-Kommissioun, d'Nottärkäschten aus Ärem urspréngleche Kaf an d'Käschte fir gréisser Renovatiounen ofzéien. Doriwwer eraus gëtt den urspréngleche Kafpräis mat Hëllef vun offizielle Koeffizienten un d'Inflatioun ugepasst.
4. De Virvertrag (Compromis de Vente)
Soubal Dir eng Offer unhuelt, ass den nächste Schrëtt d'Ënnerschrëft vum Virvertrag (compromis de vente).
Ass de Compromis rechtlech bindend? Jo. Zu Lëtzebuerg gëllt: "Eenegung iwwer d'Saach an de Präis bedeit Verkaf" (compromis vaut vente). Soubal e vun zwou Parteien ënnerschriwwen ass, kënnt Dir net méi vum Verkaf vun der Immobilie zerécktrieden.
Ophiewend Konditiounen (Clauses suspensives) De Compromis enthält bal ëmmer eng clause suspensive fir d'Finanzéierung. Dëst gëtt dem Keefer e bestëmmten Zäitraum (meeschtens 4 bis 6 Wochen), fir en Hypothéikeprêt vun enger Bank ze sécheren. Wann d'Bank de Prêt refuséiert an de Keefer e Refus-Beweis bréngt, gëtt de Compromis ouni Strof annuléiert.
Den Acompte Et ass üblech, wann och net gesetzlech virgeschriwwen, datt de Keefer bei der Ënnerschrëft vum Compromis en Acompte vu bis zu 10 % vum Kafpräis op en Treuhandkonto (dacks vum Nottär oder der Immobilienagence geréiert) iwwerweist.
5. Den notariellen Akt (Acte Authentique)
De leschte Schrëtt ass d'Ënnerschrëft vum acte authentique beim Nottär. Dëst iwwerdréit offiziell d'Eegentum a léist d'Fräigab vun de Suen aus.
Wien bezuelt d'Nottärkäschten? Zu Lëtzebuerg ass de Keefer responsabel fir d'Bezuele vun den Nottärkäschten an den Enregistrementsfraisen (droits d'enregistrement). Als Verkeefer bezuelt Dir keng Nottärkäschte fir de Verkaf selwer.
Ausnam: Wann Dir eng bestoend Hypothéik op der Immobilie hutt, déi geläscht muss ginn (mainlevée d'hypothèque), musst Dir dem Nottär eng Frais bezuelen, fir den Usproch vun der Bank op d'Immobilie offiziell ze läschen. Dëst kascht an der Reegel tëscht 500 € an 1.500 €.
Schlësseliwwergab D'Schlëssel ginn dem Keefer traditionell direkt no der Ënnerschrëft vum Akt beim Nottär iwwerginn, ausser et gouf am Compromis ausdrécklech en aneren Accord getraff.
De Verkaf vun enger Immobilie zu Lëtzebuerg erfuerdert eng virsiichteg Virbereedung, vum Séchere vun Ärem CPE bis zum Verständnis vun der Plus-value-Steier. Dee wichtegsten éischte Schrëtt ass eng genee Bewäertung. Notzt eist gratis KI-Tool fir eng direkt Schätzung, a loosst Iech vun eis mat leeschtungsstaarke lokalen Agencë verbannen, déi Iech duerch de Rescht vum Prozess féiere kënnen.