Präis no Ëmfangs-Stuf
| Stuf | Typeschen Ëmfang | Fläch | Präis (inkl. TVA) |
|---|---|---|---|
| Stuf 1 — Operfrëschen | Faarw, neie Buedem, Luuchten | 15–30 m² | 2 000–4 200 € |
| Stuf 2 — Moderéiert Upgrade | + nei Däm, Dampbrems, Neiverkabelung | 25–40 m² | 4 500–7 800 € |
| Stuf 3 — Deelkonversioun | + Trockenbau-Schréien, Estrich, Elektro, Heizungs-Erweiderung | 25–50 m² | 7 500–12 000 € |
| Stuf 4 — Vollkonversioun | + Gauben, Statik, voll Sanitär, héich Finish | 35–80 m² | 25 000–85 000 € (anere Ëmfang) |
Stuf-1-Detail — 25 m² Raum:
- Faarw Maueren a Schréien, zwou Aarbechte: 600–1 200 €
- Vinyl- oder Laminat-Buedem mat Ënnerlag, Liefer a Verleeung: 700–1 400 €
- Suckelën ersetzen: 180–360 €
- 4–6 LED-Luuchten ersetzen: 220–480 €
- Entsuergung an Schlussbotzung: 150–280 €
- Total: 2 000–4 200 € brutto
Stuf-2-Detail — 30 m²:
- Stuf-1-Positiounen: 2 400–4 200 €
- Réckbau al Däm an Dampbrems: 450–900 €
- Nei Däm 28–30 cm + Dampbrems: 1 100–2 100 €
- Neiverkabelung Stiechdoose a Luucht: 650–1 300 €
- Verdeelerkëscht-Upgrade bei Bedarf: 280–650 €
- Total: 4 500–7 800 € brutto (Klimabonus op Däm-Deel méiglech)
Stuf-3-Detail — 35 m²:
- Stuf-2-Positiounen ouni Faarw: 3 800–6 200 €
- Buedem-Opbau (Spunplacken iwwer Däm, Niveau): 800–1 600 €
- Trockenbau-Schréien an Trennwänn: 1 100–2 100 €
- Stiechdoose a Luucht an neie Wänn: 600–1 200 €
- Heizungs-Erweiderung (Radiateur op bestehende Krees): 500–900 €
- Total: 7 500–12 000 € brutto
Bau-Genehmegungen an Zonung — wéini néideg
Déi meescht Daachgeschossausbauten zu Lëtzebuerg falen an ee vun dräi Reguléierungspfäder. Déi richteg Aklassifizéierung um Ufank vermeit deier Nobesserungen oder nachträglech Legalisatioun.
Pfad 1 — Ouni Genehmegung:
- Reng Bannenerneierung: Faarw, Buedem, Luuchten
- Keng Mauer-, Ëffnungs-, Struktur- oder Notzungsännerung
- Keng statesch Verstärkung
- Erfuerdert just Autorisation d'établissement an konform Facturatioun
- Déi meescht Stuf-1- a vill Stuf-2-Projet'er
Pfad 2 — Kommunal Bauerlaabnis (autorisation de bâtir):
- Nei Trennwänn oder Entfernung net dragender Wänn
- Ännerung oder Erweiderung elektrescher Kreesser iwwer Eens-zu-eens-Ersatz eraus
- Däm-Aarbechten mat Verännerung vum Gebai-Verhalen
- Déi meescht Stuf-3-Projet'er — Bearbeitung 4–10 Wochen
- Demande mat Pläng, Beschreiwungen, Betribs-Donnéeën
Pfad 3 — Voll Bau-Genehmegung (permis de construire):
- Nei Gauben oder Daach-Ëffnungen
- Ännerung vun Daachneigung oder Volumen
- Notzungsännerung (Stockage → Wunnen)
- Statesch Verstärkung vu Sparren oder dragende Maueren
- Nei Sanitärinstallatiounen
- Bearbeitung 8–24 Wochen, dacks mat Architekten-Stempel
- Stuf 4 ëmmer; e puer fortgeschratt Stuf-3-Projet'er och
Heefeg Faalen:
- Stuf 3 als Stuf 2 behandelen. Auslassen vun der Kommunal-Genehmegung bei Trennwand- oder Verkabelungsprojet verursaacht Problemer beim Verkaaf oder am Schuedensfall. Fréi beim
service de l'urbanismevun der Gemeng préifen. - Net ausgebauten Daachgeschoss als bewunnbar behandelen. LU-Wunnrecht verlaangt Mindesthéicht 2,30 m fir bewunnbar Raim; drënner Klassifikatioun als
dégagementoder net ausbaubaren Daachgeschoss, ouni Notzungsännerungs-Méiglechkeet. - COPROPRIÉTÉ-Aspekt vergiessen. Am Méifamiljenhaus erfuerdert all Aarbecht un Daachstruktur, gemeinsam Maueren oder gedeelt Anlagen Syndic-Zoustëmmung — och virun der Kommunal-Genehmegung.
- Architekt ënnerschätzen. Bei Stuf 3+ beschleunegen Architekteplänger d'Kommunal-Récktrëtt a schützen de Besëtzer haftungsrechtlech — typesch 800–2 200 € fir Design a Genehmegungs-Package bei klengem Projet.
Praktesche Zäitplang Stuf 3:
- Konzept an Devis: 2–4 Wochen
- Architekteplänger an Demande: 3–6 Wochen
- Kommunal Préiwung: 4–10 Wochen
- Bauphas: 4–10 Wochen
- Gesamt vun Entscheedung bis Bezuch: 13–30 Wochen
Heizung, Lüftung an Elektro-Erweiderung
D'Erweiderung vu Heizung, Lëftung an Elektro an engem ausgebauten Daachgeschoss ass den dacks ënnerschätzte Käschten-Faktor a Stuf-2- a Stuf-3-Projet'er.
Heizungs-Erweiderung:
- Neie Radiateur op bestehendem Heizkrees mat Ventil, Zoufouer an Ofgleich: 500–900 € pro Radiateur. Déi meescht Stuf-3-Konversioune brauchen 1–2 Radiateuren.
- Elektresch Fussbuedem-Heizmatte fir klengt Bad oder Büro (3–6 m²): 280–520 € mam Thermostat
- Split-Klima-Bannenapparat, wann d'Zentralheizungs-Erweiderung onpraktesch ass: 2 200–3 800 € installéiert
- Gas-Brennwäert-Verstäerkung, wann de bestehende Kessel déi zousätzlech Laascht net dréit: 800–1 800 € Kessel-Wiessel oder 2 200–4 800 € fir neie Brennwäert
- Faustreegel — gutt gedämmten Daachgeschoss no 2026-Standard: ronn 50 W pro m². 30 m² = 1 500 W Heizlaascht.
Lëftung:
- Einfach Ofloft-Lëftung (Ventilateur am Bad oder Kichennëch): 280–620 € installéiert
- Dezentral Wäermerécckgewënnungs-Lëftung (een Raum, equilibréiert Zu-/Ofloft): 1 100–1 900 € pro Eenheet
- Erweiderung vun zentraler VMC, wann vorhanden: 600–1 400 € fir een oder zwee nei Raum-Uschlëss
- Firwat wichteg — schlecht ventiléiert ëmgebauten Daachgeschosser sammelen Fiichtegkeet (Dusch, Atemfiichtegkeet, Kichen drënner), wat zu Kondensat um Daachstull a Schimmel féiert. LU-2026-Standarden verlaangen Lëftung an all bewunnbaren Ëmbau.
Elektro-Erweiderung:
- Neie Stroumkrees aus Verdeeler (Luucht oder Stiechdoosen, dediziéiert): 350–650 € pro Krees
- 3–5 Stiechdoosen op neiem Krees: 180–350 € Material an Aarbecht
- Beliichtung — 4–6 LED-Plafong mat Schalter: 280–520 €
- Netzwierk-/Datenverkabelung fir Homeoffice: 140–280 € pro Dous
- Rauchmelder (zu Lëtzebuerg obligatoresch an all Wunnraum): 55–95 € pro Eenheet
- Verdeeler-Upgrade bei Kapazitéits-Mangel: 480–1 100 €
Beispill Stuf 3 — 35 m² a Schlofzëmmer + Mini-Büro:
| System | Ëmfang | Präis |
|---|---|---|
| Heizung | 2 Radiateuren um bestehende Krees | 1 100 € |
| Lëftung | Dezentral Wäermerécckgewënnungs-Eenheet | 1 500 € |
| Elektro | 1 Luucht-Krees + 1 Stiechdoos-Krees + 6 Doosen + 5 Luuchten + Rauchmelder | 1 850 € |
| Netzwierk | 2 Datendoosen | 440 € |
| HLK + Elektro Zwëschensumm | 4 890 € |
Dës Zwëschensumm mécht typesch 35–45 % vun engem Stuf-3-Projet aus.
TVA, Subsiden a Finanzéierung
Den Daachgeschossausbau ka vun der gréisstmégleche LU-Förderkombinatioun profitéieren, wann e als Energieeffizienzprojet um Haaptwunnsitz of 10 Joer strukturéiert ass.
Super-reduzéiert 3 %-TVA:
- Bei Haaptwunnsitzer of 10 Joer
- Kumuléiert Limit: 50 000 € TVA-Erspuernis
- Vum Betrib op der Facture ugewannt, soubal Autorisatioun virun der Facture bei der Administration de l'Enregistrement agereecht ass
- Spuert 14 Prozentpunkten géint 17 %
- Bei Stuf-3 mat 10 000 € Netto: Erspuernis 1 400 €
Klimabonus-Subsiden fir den Energie-Deel:
- Fir Däm, Dampbrems, Wäermerécckgewënnungs-Lëftung, Loftdichtegkeets-Verbesserungen
- Däm: 40–60 €/m² bei U ≤ 0,16 W/m²K
- Wäermerécckgewënnungs-Lëftung: Forfait 500–1 200 € pro System
- Demande iwwer klima-agence.lu virum Aarbechtsufank
- Auszuelung un de Besëtzer no der Ofnam an dem Dossier
Beispill Stuf 3 — 35 m², Haaptwunnsitz, 25-Joer alt Haus:
| Position | Netto | TVA |
|---|---|---|
| Buedem, Trockenbau, Faarw, Belag | 4 200 € | 3 % = 126 € |
| Nei Däm 30 m² + Dampbrems | 1 800 € | 3 % = 54 € |
| Wäermerécckgewënnungs-Eenheet | 1 500 € | 3 % = 45 € |
| Heizungs-Erweiderung (2 Radiateuren) | 1 100 € | 3 % = 33 € |
| Elektro a Beliichtung | 1 850 € | 3 % = 56 € |
| Architekteplänger an Genehmegung | 1 200 € | 17 % = 204 € |
| Netto-Summ | 11 650 € | |
| TVA total | 518 € | |
| Brutto-Facture | 12 168 € | |
| Klimabonus Däm (30 m² × 50 €) | −1 500 € | |
| Klimabonus Lëftung Forfait | −800 € | |
| Netto-Käschten Besëtzer | 9 868 € |
De kombinéierte Effet reduzéiert ëm 2 814 € géint net optimaléiert Struktur (17 % TVA duerchwech, keng Klimabonus-Demande) — ronn 22 % vum Projetwäert.
Projet-Finanzéierung — LU-Optiounen:
- Eege Suen — am heefegsten bis 15 000 €
- Renovatiouns-Prêt bei LU-Banken: Zënsen 3,5–5,5 % iwwer 5–10 Joer fir 5 000–25 000 €
- Klimabank-Energie-Prêt zu Vorzugszënsen (1,5–3 %) bei zertifizéierter Energiepackage
- Hypothekarkrediit fir Projet'er > 30 000 €
Koordinatiouns-Tipp:
- Architekt, Betrib, Energieberodung-Berater an evtl. Statiker duerch ee Projetleeder koordinéieren — meeschtens Architekt bei Stuf 3 mat Genehmegung, soss Haaptbetrib bei Stuf 2 — fir Reiefolleg-Feeler ze vermeiden, déi de Plang ëm 4–8 Wochen ausziehe kënnen.
Wéi een d'Equipe briefen an Devis'en vergläiche kann
En Daachgeschossausbau ëmfaasst méi Gewerker. Si kohärent ze briefen an déi resultéierend Devis'er gutt ze vergläichen, entscheet tëscht engem reibungslosem Projet a sechs Méint Sträit.
Aacht-deelegt Briefing:
- Stuf — Operfrëschen, Upgrade oder Deelkonversioun (bestëmmt Gewerker)
- Fläch an m² an Raumhéicht an m um héchste Punkt
- Bestand — fäerdeg oder net ausgebaut, virhanden Däm, Elektro, Trapp-Zoustand
- Notzungsziel — Schlofzëmmer, Büro, Spillzëmmer, heiansdo Stockage
- Förderabsicht — Klimabonus an 3 %-TVA op zoulässegen Deeler
- Zäitplang — gewënschten Startméint an akzeptabel Enn-Fënster
- Kommunal Status — schonn mam
service de l'urbanismevun der Gemeng geschwat? - Budget-Kader — Zilsumm, fir Ëmfangs-Upassungen fréi méiglech ze maachen
Déi zéng Bestanddeeler vun engem komplette Stuf-3-Devis:
- Buedem-Opbau a Materialspezifikatioun
- Trockenbau-Schréien an Trennwand-Spezifikatioun
- Däm-Spezifikatioun mat U-Wäert-Berechnung
- Dampbrems a Loftdichtegkeets-Methodik
- Elektro: Stroumkreesser, Stiechdoosen, Luuchtpunkten, Netzwierk, Rauchmelder
- Heizungs-Erweiderung: Zuel/Typ Emitter, Regelung
- Lëftung: Typ, Kapazitéit, Standuert
- Faarw a Buedem-Spezifikatioun
- Entsuergung a Schluss-Ofnam
- TVA-Struktur 3 % op zoulässeg, 17 % op net zoulässeg Positiounen
Dräi Stuf-3-Devis'er vergläichen:
- Gläich Stuf a gläiche U-Zilwäert an alle dräi verlaangen
- Devis'er a ±15 % bei propper gebrieftem Ëmfang
- En Devis 25 % drënner signaliséiert feelend Positiounen oder onzoulängeg Spezifikatioun
- En Devis 25 % driwwer spigelt evtl. besser Steierung oder héijen Finish — Positioun-fir-Positioun vergläichen
Generalentreprise vs Eege-Orchestréierung:
- Eng Generalentreprise rechent 8–15 % méi, iwwerhëllt awer Koordinatiounsrisiko a gëtt ee Kontaktpunkt
- Eege-Orchestréierung passt zu Maîtres d'Ouvrage mat Projetmanagement-Erfahrung
- Architekt-gefouert Projet'er leien dertëschend — Architekt verantwortlech fir d'Konzept, Besëtzer beauftragt Gewerker direkt
Bezuelungsstruktur Stuf 3:
- Akont 15–25 % bei der Ënnerschreiwung
- Stage-Bezuelung bei Däm a Rough-in 25–35 %
- Stage-Bezuelung bei Finish-Start 20–30 %
- Soldebezuelung bei der Ofnam 15–25 %
- Réckhalt 5–10 % fir 90 Deeg géint verstoppt Mängel (verhandelt)
Zwou ofschléissend Préiwungen:
- Autorisation-d'établissement-Nummer vun all Subentreprise iwwer guichet.lu
- Projet-Versécherungen — berufflech Haftpflicht vum Betrib a Bauleeschtungs-Versécherung vum Besëtzer
Den Daachgeschossausbau zu Lëtzebuerg kascht 2026 tëscht 2 000 an 12 000 € pauschal fir déi heefegst Ëmfäng — Operfrëschen, moderéiert Upgrade an Deelkonversioun —, während d'Vollkonversioun an engem eegene 25 000–85 000 €-Beräich läit. Den richtegen Approche fänkt mat der Stuf-Identifikatioun un, der Préiwung vum Reguléierungspfad (keng Genehmegung, kommunal Bauerlaabnis oder Vollbaugenehmegung), der Strukturéierung fir d'Notzung vun der 3 %-TVA um Haaptwunnsitz an dem Klimabonus-Subside op Däm a Lëftung, an dem kohärenten Briefing vun de Gewerker. Koordinatioun iwwer ee Projetleeder — Architekt bei Stuf 3 mat Genehmegung, Haaptbetrib bei Stuf 2 — an e Réckhalt 5–10 % fir verstoppt Mängel. Fynd.lu lëscht Betrib'er mat Autorisation d'établissement, gemellter Personal, Klimabonus-Dossier-Erfahrung an zweesprooche Devis'en — dräi vergläichbar Devis'en op der selwechter Stuf an dem selwechten U-Zilwäert ufroen, ier ënnerschriwwen gëtt.