Preis pro m² nach Umfangsstufe
| Umfangsstufe | Preis installiert (inkl. MwSt. 17 %) |
|---|---|
| Lager — Dampfsperre, diffusionsoffene Farbe, LED, nicht bewohnbar | 450–600 €/m² |
| Spielzimmer — Trockenbau, Decke, Boden, Stromkreise, einfache VMC | 700–900 €/m² |
| Büro — Dämmung, Akustikplatte, Fussbodenheiz-Kreis, Telekom-Dosen | 900–1 050 €/m² |
| Studio — voller Wohn-Finish, Kitchenette, Duschbad, Einzelzähler | 1 050–1 200 €/m² |
| Höhenkorrektur — Sohle absenken oder Boden anheben | +8 000–22 000 € pauschal |
| Ring-Drainage — Aushub, Membran, Kies, Rohr | +180–280 €/lfm |
| Fluchtfenster — Sturz, Lichtschacht, Rahmen | +3 500–6 500 € pro Öffnung |
| 40 m² Spielzimmer typisch | 28 000–36 000 € |
| 60 m² Büro + Lager typisch | 42 000–54 000 € |
| 80 m² unabhängiges Studio | 58 000–65 000 € |
42 000 € netto bei MwSt. 17 % ergeben 49 140 € brutto; beim Hauptwohnsitz zu 3 % sinkt es auf 43 260 € brutto — 5 880 € Ersparnis.
Format-Treiber:
- Ausgangsfeuchte — trockener Keller (<55 %) ohne Aussen-Drainage; halbtrockener Keller 3 500–7 500 € für Innen-Tanking; feuchter Keller verlangt Aussen-Ringdrainage und Sohlen-Injektion, 18 000–35 000 €
- Deckenhöhe — unter 2,30 m: Sohle senken (18 000–35 000 €) oder Erdgeschoss anheben (12 000–22 000 €); Statik zwingend
- Flucht-Konformität — Wohnraum benötigt 1/8 Tageslicht und Zweit-Fluchtweg
- Medientrennung — separater Stromzähler für Vermietung 1 800–2 600 €; separater Wasserzähler 900–1 400 €
Gemeinde-Genehmigung — Nutzungsänderung und Bewohnbarkeit
Ein Luxemburger Keller, im Kataster als nicht bewohnbar geführt, kann ohne ausdrückliche Gemeinde-Genehmigung nicht bewohnbar werden. Die Unterscheidung betrifft Wiederverkaufswert, Versicherung und die im Mietvertrag angegebene gesetzliche Fläche.
Die vier Genehmigungskategorien:
- Déclaration de travaux — reine Finishes ohne Statusänderung (Farbe, Boden, Regale). Kostenfrei oder <150 €, ein bis drei Wochen.
- Autorisation de construire simplifiée — kleinere strukturelle Arbeiten (Trennwand, Unterverteiler) ohne Nutzungsänderung. 150–500 €, zwei bis sechs Wochen.
- Autorisation de construire avec changement d'affectation — zwingend beim Umbau in bewohnbaren Raum. Architektenpläne, Statikgutachten, Lüftungsstudie. 500–2 500 € je Gemeinde und Fläche. Drei bis fünf Monate.
- Autorisation pour logement séparé — für die Auskopplung einer Mietstudio-Einheit. Eigener Fluchtweg, Konformität mit Règlement Grand-Ducal (Tageslicht, Lüftung, 2,30 m Höhe), Brandabschnitt. 1 000–3 500 €, vier bis sieben Monate.
Was der Gemeinde-Kontrolleur vor Ort prüft:
- Lichte Höhe bis Fertigdecke
- Tageslichtfläche ≥ 1/8 der Bodenfläche
- Zwei unabhängige Fluchtwege beim Wohn-Studio
- Rauchabschlusstür zwischen Studio und Heizraum
- Radonmessung (mehrere Südgemeinden überschreiten 300 Bq/m³)
Die Vorab-Genehmigung ist keine Option — eine nachträgliche Régularisation kostet 3 000–8 000 € mehr und kann verweigert werden, was Abriss bedeutet.
Was ein Standard-Kellerausbau-Angebot enthält
Der Umfang eines Kellerausbaus variiert stärker als jede andere Renovierung, weil der Ausgangszustand so schwankt. Ein schriftliches Leistungsverzeichnis schützt beide Seiten.
In einem typischen 45 000-€-Angebot für 60 m² Büro + Lager enthalten:
- Begehung mit Hygrometer und Radonmessung
- Innenabdichtung auf allen erdberührten Wänden
- 80 mm starre Dämmung Wände und Boden, Dampfsperre auf der Sohle
- Metall-Ständerwände, 12,5 mm Gipskarton, Mineralwolle
- Abgehängte Decke mit LED-Spots
- Vinyl-Klickboden oder versiegelter Sichtbeton
- Unterverteiler 8 bis 12 Kreise, vom gemeldeten Elektriker abgenommen
- Doppelflut-Lüftung, feuchtebezogen
- Malerei, Zargen, T30-Brandschutztür zum Rest des Hauses
- Architektenkoordination und Gemeinde-Einreichung
Meist separat kalkuliert:
- Statik-Studie Höhenkorrektur — 2 500–6 000 €
- Sohle absenken und Unterfangung — 18 000–35 000 €
- Duschbad komplett — 6 500–11 000 €
- Kitchenette Sanitär und Möbel — 4 500–9 000 €
- Strom- und Wasserzähler separat — 2 700–4 000 €
- Radon-Minderungsanlage — 1 800–3 500 €
Warnsignale:
- Keine Hygrometer- oder Radonmessung vorab — blinder Umfang, teure Überraschung
- Abdichtung nur per Farbe auf sichtbar feuchter Wand — kosmetisch, Schimmel in 18 Monaten
- Kein Hinweis auf Règlement sur les bâtisses oder Gemeindegenehmigung — ohne rechtlichen Rahmen
- Elektrik durch Maurer statt gemeldeten Elektriker — nicht abgenommen, Versicherung nichtig
- Nur 1 Jahr Garantie — die 10-Jahres-Décennale ist Standard
MwSt. 3 % bei Hauptwohnsitz-Kellerausbau
Kellerarbeiten am Hauptwohnsitz älter als 2 Jahre qualifizieren für den super-reduzierten MwSt.-Satz 3 % über einen logement.lu-Antrag vor Baubeginn. 14 Punkte auf einem 45 000-€-Netto-Projekt sind 6 300 € Liquidität.
Satz-Entscheidungsbaum:
- Hauptwohnsitz > 2 Jahre, Wohn-Umwandlung: 3 % auf den gesamten Umfang Material + Arbeit, Obergrenze 50 000 € MwSt.-Kredit über die Objektlebensdauer
- Hauptwohnsitz > 2 Jahre, Nutz-Umwandlung (Lager): meist 3 % zugänglich
- Zweitwohnsitz, Pied-à-terre: 17 % Standard, keine Ausnahme
- Mietstudio-Auskopplung: 17 % — das Objekt zählt nicht mehr rein als Hauptwohnsitz
- Objekt unter 2 Jahren: 17 % — Neubau-Obergrenze gilt
Praktische Rechnungsstellung:
- Der Betrieb wendet 3 % direkt an, sobald die logement.lu-Certificat-Nummer vorliegt
- Certificat-Nummer, Eigentümer-Adresse und Katasterbezug auf der Rechnungszeile
- MwSt.-Obergrenze verfolgen — Eigentümerpflicht, alle Rechnungen in einem Dossier
- Anzahlungen folgen dem Satz der Schlussrechnung — nicht 17 % auf Anzahlung, 3 % auf Rest akzeptieren
Vergleich bei 45 000 € netto:
| Position | Netto | MwSt. 17 % | MwSt. 3 % |
|---|---|---|---|
| Abdichtung und Dämmung | 15 000 € | 17 550 € | 15 450 € |
| Trennwände, Decke, Boden | 18 000 € | 21 060 € | 18 540 € |
| Elektrik, VMC | 8 500 € | 9 945 € | 8 755 € |
| Architekt und Genehmigung | 3 500 € | 4 095 € | 3 605 € |
| Summe | 45 000 € | 52 650 € | 46 350 € |
Antrag früh einreichen — Certificat dauert 4 bis 8 Wochen und ist nicht rückwirkend.
Drei Kellerausbau-Angebote vergleichen
Ein Kellerausbau-Angebot ohne gemeinsames Leistungsverzeichnis ist Glücksspiel. Drei Firmen bepreisen drei verschiedene Projekte, wenn das Briefing unklar ist.
Die sechs Zeilen zum gleichen Vergleich:
- Ausgangsfeuchte. Jedes Angebot muss den Hygrometerwert vom Ortstermin und die Abdichtungsmethode benennen (reine Farbe, Zement-Tanking, Innen-Membran, Aussen-Ringdrainage). Alles andere ist Raten.
- Höhenlösung. Unter 2,30 m muss das Angebot entweder Sohlenabsenkung oder Bodenanhebung inklusive Statik als separate Zeile ausweisen.
- Genehmigungsstrategie. Wohn-Umwandlung = Autorisation de construire avec changement d'affectation. Fehlt diese Zeile, nachfragen.
- Medientrennung. Separater Stromzähler? Separater Wasserzähler? Für Mietstudio beide nicht verhandelbar.
- Finish-Niveau. Gipskartongemalt, Fliesen, Vinyl-Klick, Sichtbeton — je 40–90 €/m² Unterschied. Ein Ziel-Niveau festlegen und ausschreiben.
- MwSt.-Zeile. Angewandten Satz bestätigen und, bei 3 %, wer den logement.lu-Antrag stellt.
Ein sauberes Briefing-Paket:
- Massplan mit Trennwänden und tragenden Wänden
- Hygrometerwerte an zwei Punkten
- Fotos sichtbarer Risse, Ausblühungen, Flecken
- Zielnutzung pro Zone (Büro, Lager, Dusche, Kitchenette)
- Zielhöhe (2,30 m Standard, 2,40 m Premium)
- MwSt.-Position und logement.lu-Nummer falls eingereicht
Drei Angebote auf gleichem Paket liegen bei ±12 %. Grössere Spanne verrät eine ausgelassene Strukturzeile.
Der Kellerausbau in Luxemburg liegt zwischen 18 000 und 65 000 € komplett, getrieben von Ausgangsfeuchte, Deckenhöhe, Umfangsstufe und MwSt.-Satz. Lagerstufe 450–600 €/m², Spielzimmer 700–900 €/m², Büro 900–1 050 €/m², unabhängiges Studio 1 050–1 200 €/m². Die Gemeindegenehmigung und die Règlement-sur-les-bâtisses-Konformität sind für Wohn-Umwandlungen nicht verhandelbar; ohne sie drohen 3 000–8 000 € Régularisation-Kosten. Der Wechsel von 17 % auf 3 % MwSt. beim Hauptwohnsitz bringt 5 000–7 000 € auf einer üblichen Baustelle und erfordert den logement.lu-Antrag vor Beginn. Fynd.lu listet gemeldete Generalunternehmer, Architekten, Elektriker und Installateure mit Autorisation d'établissement, Décennale und ITM — drei Angebote auf gemeinsamer Briefing-Basis (Feuchte, Genehmigung, Umfang, MwSt.) einholen.