Rohbaukäschte vun engem Haus zu Lëtzebuerg (2026)

Schlësselpositiounen Rohbau:

• Äerdaarbechten + Fundament — 18 000–35 000 € no Buedem, Hang a Keller
• Bodenplack + Ofdichtung — 85–140 €/m²
• Dréiend Maueren Massivbau — 220–340 €/m² Mauerfläche
• Holzrahmenmaueren zou Pannellen — 280–420 €/m²
• Zwëschendecken Stolbëtong — 140–210 €/m²
• Zwëschendecken Holzrahmen — 110–170 €/m²
• Daachstull + Ënnerdeckbunn — 180–260 €/m² Daachfläche
• Gerüst (15–20 Wochen) — 3 500–6 500 €

Netto-Präisser. Bei TVA 17 %: Rohbau 130 000 € netto = 152 100 € TTC; bei TVA 3 % Haaptwunneng vum Proprietär, vun der AED genehmegt: 133 900 € TTC — Differenz 18 200 €.

Zu Lëtzebuerg bezeechent „gros œuvre” (Rohbau) déi dréiend Struktur an déi wiederfäscht Hüll. Et ass ee vun dräi Kontrakter: Rohbau, Bannenausbau, technesch Gewierker (HLK, Elektro, Sanitär). Onklorheet un de Vertragsgrenzen ass déi Haaptursaach fir Méikäschten.

Typesch am Rohbau abegraff:

• Äerdaarbechten, Hannerfëllung, Fundamentdrainage
• Stolbëtong-Fundament a Bodenplack
• Dréiend Baussen- a Bannenmaueren
• Zwëschendecken (Balken, Placken oder Verbond)
• Trapp- a Lifschacht
• Daachstull (Holz oder Bëtong) plus Ënnerdeckbunn an Daachbedeckung wiederfäscht
• Baussenputz éischt Schicht (oder nackte Block no Vertrag)
• Kéimeg no Plang
• Gerüst fir Rohbauphase
• Baustellenschutz, Zougang, Entsuergung

Typesch NET am Rohbau — separat Verträg:

• Baussenverkleedung oder Schlussputz
• Fënsteren, Baussendiren, Verglasung
• Bannenmaueren (Dréchenbau oder Block)
• Isolatioun Buedem/Mauer/Daach (dacks vergeben, separat Positioun)
• Estrich fir Buedemheizung
• Elektro, Sanitär, HLK
• Bannendiren, Trappbelag, Buedembelag
• Kichen, Buedzëmmeren, Molerei
• Baussenanlagen

Grozonen — schrëftlech klären:

• Daach-Isolatioun
• Fënsterstuerz an Opmaachungs-Schalung
• Baad-Ofdichtung
• Balconsstruktur an -Ofdichtung

Gutt Praxis: Rohbau- a Bannenausbau-Appeler parallel mat Architekt als Schnëttstell. E Generalentrepreneur koordinéiert, huet awer 6–12 % Koordinatiounsmarge.

D'Wiel Massivbau vs Holzrahmen beweegt 15–25 % vum Rohbaukoscht a formt de Rescht vun der Baustell.

Massivbau (Block oder Porenbëtong):

• Rohbaukäschten: méi niddreg Basis (650–1 050 €/m²)
• Bauzäit: méi lues — 14 bis 20 Wochen Rohbauhüll, sensibel op Wieder
• Thermesch Trägheet: héich — puffert LU-Summerhëtzt, reduzéiert Kühlbedarf
• Schallschutz: héich, besonnesch Raum zu Raum a Stack zu Stack
• Uewerflächen: vill Optiounen (Putz, Verkleedung, Naturstee)
• Energieklass A/AA: mat WDVS 16–22 cm erreechbar
• Widderverkafswert: vu LU-Keefer a Banken bekannt

Holzrahmen (zou Pannellen, virgefaart):

• Rohbaukäschten: méi héich Basis (870–1 290 €/m²)
• Bauzäit: méi séier — 6 bis 10 Wochen op der Plaz (Pannellen kommen virgefaart un)
• Thermesch Trägheet: méi geréng — brauch integréiert Mass (Estrich, Bannenmauer) fir Summer-Komfort
• Isolatioun: am Rahmen integréiert, méi geréng Mauerdéck vs WDVS
• CO2-Bilan: 30–40 % méi niddreg — gënschteg beim Klimabank-Scoring
• Schallschutz: eegen Akustiklag tëscht Stäck néideg
• Energieklass A/AA: nativ mat 28–32 cm integréierter Isolatioun
• Widderverkafswert: zu LU am steigen, Volatilitéit méi héich

Wann Holz gewënnt:

• Hang-Parzellen, Virfertegung reduzéiert Baustellenlaascht
• Enk Termin-Plänger
• Passivhaus-Zil

Wann Massivbau gewënnt:

• Schutzzonen mat verputzter Optik
• Héich Ufuerderungen un Schallschutz
• Gutt erreechbar Parzellen

2026-Trend: Hybrid (massiv EG, Holzrahmen-OG) verbënnt Mass wou se hëlleft (Akustik, Brand) mat Holzgeschwindegkeet (Daach, OG). Typesche Hybrid-Opschlag: 5–10 % iwwer Massiv-only.

De super-reduzéierte 3 %-Tarif fir en neien Eefamiljenhaus-Neibau zu Lëtzebuerg ass déi gréisst verfügbar TVA-Spuernis fir Eegentümer — 15 000 bis 30 000 € op engem typesche Projet. Net automatesch.

Viraussetzungen:

• Gebai als Haaptwunnsitz vum Eegentümer errichtet
• TVA-Virdeel gedeckelt — aktuell 50 000 € netto pro Wunneenheet iwwer hiert Liewen
• Deckt Rohbau, Bannenausbau an technesch Gewierker am Wunnberäich; net Miwwel (och keng Akafskichen), Baussenanlagen, Gewerbeanbauen, Architekten- an Ingenieurhonoraren

Antragsschrëtt:

1. D'Demande geet un d'AED (Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA)
2. Eegentümer ënnerschreift Haaptwunn-Erklärung
3. Demande VIRUN den Aarbechten, fir datt direkt mat 3 % ofgerechent gëtt
4. AED (Administration de l'Enregistrement) prüft an erdeelt Genehmegung, 2 bis 6 Wochen
5. All Rechnung referenzéiert d'Aktennummer, applizéiert 3 %
6. Lafend Virdeel géint Liewenszäit-Limit gefouert

Heefeg Fallen:

• Keng Genehmegung virun den Aarbechten — d'Rechnunge ginn dann op 17 % gestallt, an déi 3 % ginn iwwer eng Remboursementsdemande zréckgeholl (iwwer 3 000 €, op d'mannst 6 Méint, Rechnungen iwwer 1 250 € netto)
• Keng Notzung als Haaptwunneng während 2 Joer no der Fäerdegstellung — d'AED fuerdert de Virdeel zréck
• Extensioun iwwer den areechtem Plang — Zousaz-Antrag
• Gemëschten Notzung (Home-Office iwwer enger bestëmmter Quota) — deelweis Réckholung

Beispill-Spuernis op 260 000 € Netto-Gesamtprojet:

Déi 36 400 € Differenz erklärt déi fréi Antragen. Aktennummer op all Rechnung, 10 Joer archivéieren — AED kann réckwierkend pruefen.

De LU-Rohbaukalenner gëtt vu Wieder, Bëtong-Aushärtung, Disponibilitéit Sub-Entrepreneuren an Erlaabnisdauer bestëmmt. Déi komplett Rohbauphase dauert 14 bis 22 Wochen.

Typeschen Oflaf (150 m² Massiv):

• Wochen 1–2: Äerdaarbechten, Drainage, Fundamenter
• Wochen 3–4: Bodenplack gëssen an aushärten
• Wochen 5–10: Dréiend Maueren EG an OG
• Wochen 11–12: Zwëschendecken
• Wochen 13–16: Daachstull an Ënnerdeckbunn
• Wochen 17–20: Daachdeckung, Kéimeg, Baussenputz éischt Schicht
• Wochen 21–22: Botz, Gerüst erof, wiederfäscht Iwwergab

Holzrahmen: 8 bis 12 Wochen op der Plaz no Pannelfertegung (6–10 Wochen Wierk).

Saisonal Hiewelen:

• Start Mäerz-Mee — bescht Wieder fir Plack a Maueren; Hüll bis Hierscht wiederfäscht
• Juni-August — gutt Progressioun, awer Vakanz Sub-Entrepreneuren, 2–3 Wochen Lück
• September — risquéiert fir Massivbau (Platten-Aushärtung am Frostfenster); machbar fir Holz-Prefab
• November-Februar — Plack a Block-Aarbechte gestoppt ënner 3 °C nuechts; Wanter-Opschlag 5–10 %

Käschten-Hiewelen:

• Rohbau am Hierscht fir Fréijoersstart — 3–6 % Fréibannungsrabatt
• Genehmegung op Februar-Mäerz terminéieren — vermeit Gerüstkäschte virum Start
• Materialpräisser sécheren — Stol, Bëtong, Holz, Isolatioun ±4–8 % p.a.; Escalation-Klauselen pruefen

Dräi Timing-Risiken 2026:

• Manktem un Fachkräfte verlängert Hüll ëm 3–6 Wochen
• Wierk-Virlafzäiten Holzpannellen: 8 bis 14 Wochen am Peak
• Erlaabnisverzéigerungen a Schutzzonen oder Commission des Sites — 4 Wochen Puffer

Dräi Rohbau-Devis'en zu Lëtzebuerg op déiselwecht Architektenakt variéieren meeschtens 12–25 % — manner wéi bei Generalentrepreneuren, well den Ëmfang méi standardiséiert ass, awer nach ëmmer relevant.

Déi sechs Checken:

• Gläichheet Tender-Dossier. Huet all Ubidder déi selwecht Akt? „Mauerdéck no Plang” duergeet net — Blockmodell, Mäertel, Deckendéck benennen.
• Statesch Basis. Devis op ënnerschriwwener Statik, net Entrepreneurs-Hypothes. Ouni gemeinsam Statik divergéieren d'Sécherheetsmargen.
• Vertragsstruktur. Forfait vs Régie vs Mëschform. Wunn-Rohbau bal ëmmer Forfait; Régie-Positiounen am Forfait = Warnzeechen.
• Zuelplang. 20 % Aushubstart, 20 % Bodenplack, 20 % EG-Maueren, 20 % Daachstull, 15 % wiederfäscht, 5 % Zréckbehalen 12 Méint no der Ofnam.
• Sub-Entrepreneuren. Gerüst an Daach an e puer Offeren. Numm + Autorisation d'établissement.
• Präisrevisiounsklausel. Materialpräisser iwwer 14 Wochen sinn real — Cap oder Index schützt béid Säiten. Ongedeckelt Klauselen = Entrepreneurs-Virdeel.

Briefing-Package fir dräi Ubidder:

• Architektenpläng ënnerschriwwen + Usichten
• Statik ënnerschriwwen
• Materialheft — Block, Bëtong-Klass, Stol, Isolatioun
• Parzell-Vermessung + Zougangsplang
• Aushubstart an wiederfäscht Meilenstein
• TVA-Behandlung (3 % oder 17 %), Statut vun der AED-Genehmegung
• Zuelplang an Zréckbehalen
• Assurance-Nowiesen (RC Pro an, wann d'Firma eng huet, Décennale)

Dräi gemellt Ubidder mat demselwechten Package: ±10 %. Spannen >15 %: (1) aner Material-Interpretatioun, (2) aner Produktivitéit, (3) Marge-Opschlag bei onklorem Ëmfang. De bëllegsten uruffen an froen, wat e gekierzt huet.