Präis fir eng Garage zu Lëtzebuerg ze bauen (2026)

Käschte-relevant Positiounen:

• Konstruktiv Bétonplack mat frostfräiem Fundament — 110–160 €/m²
• Dréiend Maueren (Block oder Holzrahmen) — 220–360 €/m² Mauerfläche
• Daachstull + Tonziegel — 160–240 €/m² Daachfläche
• Geisoléiert Sektionsdir (3,0 m × 2,2 m) motoriséiert — 1 800–3 400 €
• Elektresch Installatioun (Luucht, 4 Prisen, Dirmotor) — 1 400–2 400 €
• Buedembelag (gelaten, Epoxy) — 40–90 €/m²
• Architektendossier + Bauerlaabnis — 2 500–5 500 € bei ebengëlteger Eenzelgarage

Bei 35 000 € netto, TVA 17 %: TTC 40 950 €. Bei 3 %-Haaptwunnsitz fällt se op 36 050 € — Spuernis 4 900 €.

All Gemeng zu Lëtzebuerg regelt de Garagenbau iwwer de PAG (Plan d'Aménagement Général) an de PAP (Plan d'Aménagement Particulier). Déi praktesch Grenzen:

Typesch PAG-Schwellen a Wunnzonen:

• Maximal Grondfläche op der Parzell — déi meescht Gemengen begrenze Niewenanlagen (Garage + Schapp + Poolhaus) op 12–20 % vun der Parzellflächen
• Säitlech Ofstand — 1,90 m bis 3,0 m no Gemeng; Brandmauer-Ausnam op der Grenz méiglech
• Virnaus-Ofstand — 3,0 m bis 6,0 m zur Strooss, Dirschwongsfläch mat abegraff
• Maximal Héicht — 3,5 m bis 4,5 m um Ufang fir eng ebengëlteg Eenzelgarage; méi héich bei integréierten Duebelgaragen mat Satteldaach
• Daachform — a Schutzzonen (Véiden, Iechternach, Klierf) dacks Satteldaach passend zum Haus virgeschriwwen

Bauerlaabnis (Autorisation de bâtir):

• Néideg fir nei fräistéiend oder ugebaute Garagen iwwer 20 m² Grondfläch; ënnert 20 m² déclaration de travaux
• Depot iwwer MyGuichet.lu mat ënnerschriwwene Pläng vum Architekt, Dréiprinzip, Situatiounsplang an Energievermierk
• Zäit 6–14 Wochen; a Schutzzonen mat Commission des Sites 14–20 Wochen
• Verwaltungsgebühr 250–800 € no Gemeng
• Architekt ab Autorisation de bâtir obligatoresch

Déi Rei, déi Méint spuert:

1. Parzell mam Service urbanisme oder Architekt begoen, PAG-Hüllraum bestätegen
2. Integratiounsreegele pruefen, wann ugebaut
3. Architektenakte bestellen (4–6 Wochen)
4. Erlaabnis areechen
5. Wärend der Waardezäit Appel d'offres mat dräi Generalentrepreneuren
6. Baustart no Erlaabnis

De TVA-Tarif beweegt 4 000 bis 8 000 € Variatioun op enger Standardgarage — eng vun de meeschtiwwerséiene Spueresaiss am Lëtzebuerger Wunnbau.

D'Reegelen an der Praxis:

• Fräistéiend Garage op Neibauplaz virun der Iwwergab: TVA 17 % Standard, ausser se gëtt als Deel vun der Schafung vun der eegener Haaptwunneng vum Proprietär accordéiert
• Ugebaute Garage als Extensioun vun der eegener Haaptwunneng vum Proprietär: TVA 3 % super-reduzéiert — eng Extensioun zielt als Schafung, ouni Altersbedingung fir d'Haus — wann d'AED (Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA) d'Demande virum Bauufank accordéiert
• Fräistéiend Garage op Haaptwunn-Parzell (net strukturell integréiert): meeschtens TVA 17 % — 3 % gëllt fir Aarbechten, déi der Wunnfunktioun déngen, fräistéiend dacks ausgeschloss; Interpretatioun vum Guichet pruefen
• Garage bei enger Wunneng, déi kengem als Haaptwunneng déngt (Zweetwunneng, eidel Locatioun): TVA 17 %, keen 3 %-Zougang; bei enger Wunneng, déi als Haaptwunneng vum Locataire verlount ass, ass eng nei Garagen-Extensioun net berechtegt (d'Schafung verlaangt déi eegen Haaptwunneng vum Proprietär), Renovatiounsaarbechten awer schonn
• Commercial Garage oder beruflech Notzung: TVA 17 % mat Virsteier-Ofzuch fir Assujettis

3 %-Check-Lëscht:

• Erklärung zur eegener Haaptwunneng vum Proprietär (bei enger Extensioun; Renovatiounsaarbechte kënnen och d'Haaptwunneng vun engem Locataire betreffen)
• Keng Altersbedingung bei enger Extensioun; bei enger Renovatioun Bien op d'mannst 10 Joer al oder an de leschte 5 Joer kaf
• Demande bei der AED (iwwer MyGuichet.lu méiglech) VIRUM Bauufank accordéiert
• Facture referenzéiert pro Positioun 3 % an Dossiernummer
• Plafong gefouert (50 000 € TVA-Virdeel pro Wunneng)

Beispill bei ugebaute Duebel-Garage 35 000 € netto:

D'Differenz vu 4 900 € ass no Verwaltungsaarbecht (6–10 h, meeschtens vum Architekt gemaach). Den Tarif virum Vertrag schrëftlech pro Gewerk bestätegen an den Accord vun der AED virum éischten Aushub kréien; ouni Accord gëtt 17 % verrechent an et bleift just e Remboursementsantrag.

E Schlësselfäerdeg-Devis vun engem Generalentrepreneur zu Lëtzebuerg ëmfaasst 7 bis 12 Gewierker. Opmierksam Liesen vum Ëmfang verhënnert eng Rechnungsofwäichung vun 20–30 % vum Vertrag.

An engem typeschen 38 000 € Netto-Schlësselfäerdeg-Duebel-Garage-Devis abegraff:

• Baustell-Ariichtung, Aushub, Entsuergung bis 20 m³
• Stolbéton-Fundament an -Plack mat frostfräiem Fundament
• Dréiend Maueren aus Block oder Zillen, vu baussen verputzt
• Holzdaachstull mat Zielerdeckung ugepasst un d'Haus
• Dachrënn + Falréier aus Zénk oder Alu
• Isolatioun op aktuellem Energieniveau (Buedem, Maueren wann ugebaut, Daach)
• Geisoléiert Sektionsdir 3,0 m × 2,2 m mat Motor a Fernbedienung
• Elektrokrees: Decken-Luucht, 4 Prisen, Baussen-Luucht, Dirmotor
• Bannenwand-Putz grondéiert
• Architekten-Opsicht bis zur Iwwergab
• Gemengeerlaabnis-Ofwécklung a Rezeptiounsdokumentatioun

Typesch Zousätz:

• Zweet Sektionsdir (Duebel) — 1 800–3 400 €
• Behëtzte Botz- a Wäschraum — 4 500–9 000 €
• Zwëschen-Stot Lager — 2 800–5 500 €
• EV-Luedgerät (Wallbox 11 kW, Smarty-kompatibel) — 1 400–2 400 € installéiert
• Reewaasser an Zisterne — 2 800–4 800 €
• PV-Daach (3–4 kWp) — 7 500–12 000 €
• Versiegelte Béton- oder Epoxy-Buedem — 40–90 €/m²
• Säitlech Foussgängerdir — 850–1 600 €
• Wunnausbau (Dréchenbau, Isolatioun, Heizung) — 220–380 €/m²
• Ofbroch Alltgarage — 2 500–6 000 €

Wat d'Schlussrechnung dreift:

• Onerwart Baugrond mat zousätzlechem Aushub
• Upgraden während dem Bau (Dir-Faarf, Buedembelag)
• Oflage aus der Genehmegung (Siichtschutz, Drainage)
• Wiederverzéigerungen mat Remobiliséierung

10 % Réckloë fir de Vertrag sinn zu Lëtzebuerg üblech.

Dräi Clé-en-main-Devis'en fir eng Garage zu Lëtzebuerg leien 20 bis 35 % ausenee — den Haaptdeel ass Spec-Ënnerscheed, net Marge.

Déi sechs Kontrollen:

• Ëmfangsgläichheet. Hu all dräi op derselwechter Architektenakt an deselwechten Ausstattungen kalkuléiert? Spec-Ënnerscheeder vu 5 000–10 000 € si gängeg.
• Autorisation d'établissement. Am Bréifkapp. Informell Leit ouni Autoriséierung bidden keng Baugarantie; den Assureur refuséiert am Schuedefall.
• Subunternehmer-Lëscht. E Clé-en-main-Devis lëscht Maurer, Daachdecker, Elektriker, Dirliwwerant. Fehlend Nimm = spéit Vergab mat Nachträg.
• Garantie. Gesetzlech 10-Joer-Haftung fir Strukturmängel (Code civil, Art. 1792 an 2270); eng Décennale-Assurance ass fir Entreprisen net obligatoresch, also nofroen an Nowies zum Devis.
• Bezuelplang. Normalerweis: 30 % bei Start, 40 % bei Ausbau wiederfäscht, 25 % bei Iwwergab, 5 % zréckbehalen 12 Méint. 50 % Virkass = Warnung.
• TVA-Behandlung. Schrëftlech — 3 % oder 17 %, mat Referenz vum AED-Accord bei 3 %.

Briefing-Package fir dräi Ubidder:

• Architektenplang ënnerschriwwen, Usichten, Schnëtt
• Spec-Blat: Maueren, Daach, Dirmodell, Elektro
• Parzell-Vermessung mat PAG-Referenz
• Baustellenzougangsplang (Kran, Uliwwerung)
• Startdatum
• TVA-Behandlung, Statut vum AED-Accord
• Garantiebedingungen

Rout Flaggen:

• Keng Autorisation d'établissement am Bréifkapp
• Devis 15 % ënner de Konkurrenten — dacks fehlend Positioun
• Keng Äntwert zu Assurance oder zéngjoreger Haftung
• Iwwergab-Klausel, déi strukturell Mängel ausschléisst

Dräi gemellt Generalentrepreneuren mat demselwechten Package landen bei ±10 % bei der selwechter Spec. Méi breet Spannen: Reconciliation-Gespréich.