Präis no Garagentyp an Ausstattungsgrad
| Garagentyp | Fläche | Schlësselfäerdeg Total (inkl. TVA 17 %) | Pro m² |
|---|---|---|---|
| Fräistéiend Holzrahmen Eenzel, Basis | 15–18 m² | 18 000–26 000 € | 1 100–1 450 € |
| Fräistéiend Mauerei Eenzel, Satteldaach, geisoléiert | 18–22 m² | 26 000–34 000 € | 1 300–1 600 € |
| Ugebaut Mauerei Eenzel, ofgestëmmt | 18–22 m² | 28 000–38 000 € | 1 450–1 800 € |
| Fräistéiend Mauerei Duebel, Satteldaach | 32–38 m² | 36 000–45 000 € | 1 150–1 400 € |
| Ugebaut Mauerei Duebel, geisoléiert, Botzraum | 36–42 m² | 45 000–55 000 € | 1 250–1 650 € |
| Fäerdegbeton Duebel, Transport + Kran | 32–36 m² | 28 000–36 000 € | 850–1 150 € |
| Ënnerierdesch Garage ënner Neibau-Extensioun | 40–60 m² | 75 000–120 000 € | 1 800–2 400 € |
Käschte-relevant Positiounen:
- Konstruktiv Bétonplack mat frostfräiem Fundament — 110–160 €/m²
- Dréiend Maueren (Block oder Holzrahmen) — 220–360 €/m² Mauerfläche
- Daachstull + Tonziegel — 160–240 €/m² Daachfläche
- Geisoléiert Sektionsdir (3,0 m × 2,2 m) motoriséiert — 1 800–3 400 €
- Elektresch Installatioun (Luucht, 4 Prisen, Dirmotor) — 1 400–2 400 €
- Buedembelag (gelaten, Epoxy) — 40–90 €/m²
- Architektendossier + Bauerlaabnis — 2 500–5 500 € bei ebengëlteger Eenzelgarage
Bei 35 000 € netto, TVA 17 %: TTC 40 950 €. Bei 3 %-Haaptwunnsitz fällt se op 36 050 € — Spuernis 4 900 €.
PAG-Reegelen, Ofstänn a Bauerlaabnis
All Gemeng zu Lëtzebuerg regelt de Garagenbau iwwer de PAG (Plan d'Aménagement Général) an de PAP (Plan d'Aménagement Particulier). Déi praktesch Grenzen:
Typesch PAG-Schwellen a Wunnzonen:
- Maximal Grondfläche op der Parzell — déi meescht Gemengen begrenze Niewenanlagen (Garage + Schapp + Poolhaus) op 12–20 % vun der Parzellflächen
- Säitlech Ofstand — 1,90 m bis 3,0 m no Gemeng; Brandmauer-Ausnam op der Grenz méiglech
- Virnaus-Ofstand — 3,0 m bis 6,0 m zur Strooss, Dirschwongsfläch mat abegraff
- Maximal Héicht — 3,5 m bis 4,5 m um Ufang fir eng ebengëlteg Eenzelgarage; méi héich bei integréierten Duebelgaragen mat Satteldaach
- Daachform — a Schutzzonen (Véiden, Iechternach, Klierf) dacks Satteldaach passend zum Haus virgeschriwwen
Bauerlaabnis (Autorisation de bâtir):
- Néideg fir nei fräistéiend oder ugebaute Garagen iwwer 20 m² Grondfläch; ënnert 20 m² déclaration de travaux
- Depot iwwer MyGuichet.lu mat ënnerschriwwene Pläng vum Architekt, Dréiprinzip, Situatiounsplang an Energievermierk
- Zäit 6–14 Wochen; a Schutzzonen mat Commission des Sites 14–20 Wochen
- Verwaltungsgebühr 250–800 € no Gemeng
- Architekt ab Autorisation de bâtir obligatoresch
Déi Rei, déi Méint spuert:
- Parzell mam Service urbanisme oder Architekt begoen, PAG-Hüllraum bestätegen
- Integratiounsreegele pruefen, wann ugebaut
- Architektenakte bestellen (4–6 Wochen)
- Erlaabnis areechen
- Wärend der Waardezäit Appel d'offres mat dräi Generalentrepreneuren
- Baustart no Erlaabnis
TVA — 17 % Standard, 3 % bei Extensioun vum Haaptwunnsitz
De TVA-Tarif beweegt 4 000 bis 8 000 € Variatioun op enger Standardgarage — eng vun de meeschtiwwerséiene Spueresaiss am Lëtzebuerger Wunnbau.
D'Reegelen an der Praxis:
- Fräistéiend Garage op Neibauplaz virun der Iwwergab: TVA 17 % Standard
- Ugebaute Garage als Extensioun vun enger iwwer 2 Joer aler Haaptwunn-Residenz: TVA 3 % super-reduzéiert iwwer logement.lu, wann Haaptwunn-Attestatioun virum Bauufank areecht an de Projet genehmegt
- Fräistéiend Garage op Haaptwunn-Parzell (net strukturell integréiert): meeschtens TVA 17 % — 3 % logement.lu gëllt fir Aarbechten, déi der Wunnfunktioun déngen, fräistéiend dacks ausgeschloss; Interpretatioun vum Guichet pruefen
- Garage op Locatiounsinvestissioun: TVA 17 %, keen 3 %-Zougang
- Commercial Garage oder beruflech Notzung: TVA 17 % mat Virsteier-Ofzuch fir Assujettis
3 %-Check-Lëscht:
- Haaptwunn-Erklärung
- Bien iwwer 2 Joer al
- Ufro iwwer MyGuichet.lu VIRUM Bauufank
- Facture referenzéiert pro Positioun 3 % an Dossiernummer
- Liewenszäit-Limit gefouert (aktuell 50 000 € Netto-Virdeel)
Beispill bei ugebaute Duebel-Garage 35 000 € netto:
| Szenario | Netto | TVA | TTC |
|---|---|---|---|
| TVA 17 % Standard | 35 000 € | 5 950 € | 40 950 € |
| TVA 3 % Haaptwunn, Extensioun genehmegt | 35 000 € | 1 050 € | 36 050 € |
D'Differenz vu 4 900 € ass no Verwaltungsaarbecht (6–10 h, meeschtens vum Architekt gemaach). Den Tarif virum Vertrag schrëftlech pro Gewerk bestätegen an den logement.lu-Antrag virum éischten Aushub areechen — eng réckwierkend Genehmegung gëtt et net.
Wat e schlësselfäerdege Devis enthält — a Zousazpositiounen
E Schlësselfäerdeg-Devis vun engem Generalentrepreneur zu Lëtzebuerg ëmfaasst 7 bis 12 Gewierker. Opmierksam Liesen vum Ëmfang verhënnert eng Rechnungsofwäichung vun 20–30 % vum Vertrag.
An engem typeschen 38 000 € Netto-Schlësselfäerdeg-Duebel-Garage-Devis abegraff:
- Baustell-Ariichtung, Aushub, Entsuergung bis 20 m³
- Stolbéton-Fundament an -Plack mat frostfräiem Fundament
- Dréiend Maueren aus Block oder Zillen, vu baussen verputzt
- Holzdaachstull mat Zielerdeckung ugepasst un d'Haus
- Dachrënn + Falréier aus Zénk oder Alu
- Isolatioun op aktuellem Energieniveau (Buedem, Maueren wann ugebaut, Daach)
- Geisoléiert Sektionsdir 3,0 m × 2,2 m mat Motor a Fernbedienung
- Elektrokrees: Decken-Luucht, 4 Prisen, Baussen-Luucht, Dirmotor
- Bannenwand-Putz grondéiert
- Architekten-Opsicht bis zur Iwwergab
- Gemengeerlaabnis-Ofwécklung a Rezeptiounsdokumentatioun
Typesch Zousätz:
- Zweet Sektionsdir (Duebel) — 1 800–3 400 €
- Behëtzte Botz- a Wäschraum — 4 500–9 000 €
- Zwëschen-Stot Lager — 2 800–5 500 €
- EV-Luedgerät (Wallbox 11 kW, Smarty-kompatibel) — 1 400–2 400 € installéiert
- Reewaasser an Zisterne — 2 800–4 800 €
- PV-Daach (3–4 kWp) — 7 500–12 000 €
- Versiegelte Béton- oder Epoxy-Buedem — 40–90 €/m²
- Säitlech Foussgängerdir — 850–1 600 €
- Wunnausbau (Dréchenbau, Isolatioun, Heizung) — 220–380 €/m²
- Ofbroch Alltgarage — 2 500–6 000 €
Wat d'Schlussrechnung dreift:
- Onerwart Baugrond mat zousätzlechem Aushub
- Upgraden während dem Bau (Dir-Faarf, Buedembelag)
- Oflage aus der Genehmegung (Siichtschutz, Drainage)
- Wiederverzéigerungen mat Remobiliséierung
10 % Réckloë fir de Vertrag sinn zu Lëtzebuerg üblech.
Wéi een dräi Generalentrepreneur-Devis'e vergläicht
Dräi schlësselfäerdeg Garage-Devis'en zu Lëtzebuerg leien 20 bis 35 % ausenee — den Haaptdeel ass Spec-Ënnerscheed, net Marge.
Déi sechs Kontrollen:
- Ëmfangsgläichheet. Hu all dräi op derselwechter Architektenakt an deselwechten Ausstattungen kalkuléiert? Spec-Ënnerscheeder vu 5 000–10 000 € si gängeg.
- Autorisation d'établissement. Am Bréifkapp. Informell Leit ouni Autoriséierung bidden keng Baugarantie; den Assureur refuséiert am Schuedefall.
- Subunternehmer-Lëscht. E schlësselfäerdeg Devis lëscht Maurer, Daachdecker, Elektriker, Dirliwwerant. Fehlend Nimm = spéit Vergab mat Nachträg.
- Garantie. 10-Joer-Décennale zu LU obligatoresch; Nowies zum Devis.
- Bezuelplang. Normalerweis: 30 % bei Start, 40 % bei Ausbau wiederfäscht, 25 % bei Iwwergab, 5 % zréckbehalen 12 Méint. 50 % Virkass = Warnung.
- TVA-Behandlung. Schrëftlech — 3 % oder 17 %, mat logement.lu-Referenz bei 3 %.
Briefing-Package fir dräi Ubidder:
- Architektenplang ënnerschriwwen, Usichten, Schnëtt
- Spec-Blat: Maueren, Daach, Dirmodell, Elektro
- Parzell-Vermessung mat PAG-Referenz
- Baustellenzougangsplang (Kran, Uliwwerung)
- Startdatum
- TVA-Behandlung, logement.lu-Statut
- Garantiebedingungen
Rout Flaggen:
- Keng Autorisation d'établissement am Bréifkapp
- Devis 15 % ënner de Konkurrenten — dacks fehlend Positioun
- Kee Décennale-Nowies
- Iwwergab-Klausel, déi strukturell Mängel ausschléisst
Dräi gemellt Generalentrepreneuren mat demselwechten Package landen bei ±10 % bei der selwechter Spec. Méi breet Spannen: Reconciliation-Gespréich.
Eng Wunnbau-Garage zu Lëtzebuerg kascht 2026 schlësselfäerdeg 18 000 bis 55 000 €, bei 1 100 bis 2 400 €/m². Dräi Hiewelen: (1) PAG-Ofstänn a Gemengehéichtreegelen entscheeden iwwer d'Baubarkeet vun Ärer Wonschfläch, (2) TVA — 3 % bei Extensioun vun enger iwwer 2 Joer aler Haaptresidenz mat virdru deposéiertem logement.lu-Antrag, soss 17 %, an (3) Nowies iwwer Autorisation d'établissement an 10-Joer-Décennale. Dräi gemellt Generalentrepreneuren op déiselwecht Architektenakt invitéieren, Sub-Entrepreneuren benannt a Standard-Zuelplang froen, 10 % Réckloë viraussiichtlech. Fynd.lu lëscht gemellt Generalentrepreneuren mat Autorisation d'établissement, Décennale an Architekte-Partner — dräi Devis'e virum Vertragsënnerschreiwen ufroen.