Präis no Haustyp, Gréisst an Zougang
| Format | Präis all-in (inkl. TVA 17 %) |
|---|---|
| Klengt eleng stoend Haus 90–120 m², einfach | 14 000–20 000 € |
| Standard eleng stoend 140–180 m² | 22 000–30 000 € |
| Grouss eleng stoend 200–260 m², komplex | 32 000–45 000 € |
| Raichenhaus, Mauer erhalen, 140 m² | 28 000–42 000 € |
| Zwilling, eng Trennmauer, 160 m² | 24 000–36 000 € |
| Viru 1990 gebaut mat Asbestentfernung | +4 000–12 000 € |
En Devis mat 28 500 € netto fakturéiert 33 345 € TTC. Ofrass kritt selten den 3-%-Taux — dee gëllt fir Renovatioun vun der Haaptwunnsitzimmobilie, net fir reng Démolitioun.
Pro-m²-Referenzen (clé en main, Wunnfläch):
- Eleng stoend, typesch — 140–200 €/m²
- Raichen mat Stotz — 190–270 €/m²
- Viru 1990 mat Gefordermüll — +35–75 €/m²
Format-Faktoren:
- Baggerräichwäit — Zougang ënner 3 m: méi kleng Maschinn, 30–50 % méi Deeg
- Stackwierker a Keller — Vollkeller +3 500–7 500 €
- Materialmix — Steen plus Bëton 15–25 % méi deier ze zortéiere wéi reng Zille-Bëton
- Distanz zum zertifizéierten Ofallzentrum — all 20 km zousätzlech: 18–28 € pro Fuer
Wat d'Ofrassrechnung erop oder erof dréint
D'Differenz tëscht 14 000 an 55 000 € kënnt vu sechs Posten.
- Zougang. 3-m-Zouwee: 5-t-Minibagger; 1,5-m-Passage: Handofrass. All Stuf méi kleng: 40–80 % méi Aarbechtsdeeg.
- Asbest a Gefordermüll. Viru 1990: Schornsteen, Buedemkleeber, Daachënnerbun, Heizungsisolatioun — 3 500–12 000 € a spezialiséierten Réckbau, separat Positioun.
- Ofallvolumen. Deponie-Präisser: 22–45 €/t inerten Mëschofall, 75–160 €/t Holz, 180–380 €/t Gefordermüll. 180-m²-Haus: 250–350 t Material.
- Keller a Fundament. D'Plack am Buedem loossen spuert 3 000–6 000 € kann awer d'Genehmegung ausheeln, wann d'Gemeng voll Raumung verlaangt.
- Grenzmauer. All Stotz: 2–4 Schreinerdeeg + Décennale-Zouschlag, 2 500–5 500 €.
- Saison. Wanterofrass (Nov–Mäerz): +10–15 % (gefruerene Buedem, méi kuerz Deeg).
En 160-m²-Eefamilljenhaus-Ofrass deelt sech typesch op 50 % Maschinn an Aarbecht, 30 % Deponiegebühren, 12 % Genehmegung an Diagnose, 8 % Réckbau op.
Wat e Standard-Ofrass-Devis enthält
En LU-Ofrass-Devis ass no Lous organiséiert. All Linn liesen — soss gëtt aus 28 000 € plëtzlech 42 000 €.
Normalerweis abegraff:
- Virbestandsufholung a Fotodokumentatioun vun der Nopeschaft
- Trennung Gaz, Waasser, Stroum, Telekom (Creos, lokale Versuerger)
- Asbest- a Bleidiagnose duerch zertifizéiert Laboratoire
- Mechanesche Ofrass mat Kettebagger an Zang
- Zortéieren op der Baustell: inert, Holz, Metall, Plastik, Gefordermüll
- Transport op déi zertifizéiert Entsorgungsanlag
- Bauzong a Stibniederschlag mat Waasser
- Plangéieren op Terrainsheicht
- Schlussbotzung a Dagesberichter
Normalerweis net abegraff — separat Positiounen:
- Autorisation de démolir — Ausaarbechtung an Ofgab 450–1 100 € Architekten- a Gemengefräisen
- Grenzmaueschutz — 2 500–5 500 € inkl. Décennale-Zouschlag
- Fundamentsaushal a Plackeofrass — 30–55 €/m³, wann d'Gemeng et verlaangt
- Buedemanalys bei fréierem Heiz-Uelegtank — 800–1 800 € plus Volumenssanéierung
- Bammfäll a Stockrodung — 400–900 € pro erwuessene Bam
- Zäitweilech Stroossesperrung, wann Zoufahrt soss onméiglech — 250–700 €/Dag
All Ausschlosspositioun mat Präis oploossen, fir Devis'e vergläichbar ze maachen.
LU-Kontext — Genehmegung, Ofallrecht an TVA
Ofrass zu Lëtzebuerg ass vum Gemenge-PAG, vum Code de l'environnement an bei Viru-1990-Bauten vun engem Asbestprotokoll nom ITM-Guide gereegelt.
Autorisation de démolir. Vu der Gemeng. Ab 20 m² Flicht. Bearbeitungszäit 8–14 Wochen. Ofgabgebühr 90–350 €, Architektenhonorar 450–1 100 €. A Schutzzonen (sites classés, Schutzberäich): zousätzlecht Gutachten vum Service des Sites et Monuments Nationaux, +4–8 Wochen.
Ofallrecht.
- Inert Ofaller: duerch registrierte Fuerer op déi zertifizéiert Anlag (Cetrel, SuperDrecksKëscht Mobil, autoriséierte Privatbedrëft)
- Gefierlech Ofaller (Asbest, belaaschte Buedem, Heizueleg-Reschter): BSD a Spezialentsorgung. D'Entreprise liwwert d'Dossier fir de Gemengenofschloss.
- Schlosszertifikat mat Tonnage pro Fraktioun, Annex zum Ofnambedossier
TVA:
- Standard 17 % op d'ganz Ofrass-Rechnung bei Privatperson
- Den 3-%-Taux gëllt fir Renovéierung vun enger Haaptwunnsitzimmobilie, net fir reng Démolitioun. Ofrass mat duerno Nobau um selwechten Haaptwunnsitz an als ee Projet op logement.lu dokumentéiert: eenzel Aarbechtspositioune kënnen den 3-%-Taux kréien — virum Ënnerschreiwen schrëftlech bestätege loossen
- Asbestentfernung bleift ëmmer bei 17 %
Nopeschbenoriichtegung. Nom LU-Zivilrecht 30 Deeg virum Baustart. Fotoprotokoll an Entreprise ouni aktuell Streidereien net verhandelbar.
Wéi ee dräi Ofrass-Devis'en vergläicht
Ofrass-Entreprisen dierfen op gleichem Briefing legitim ±25 % sträiten. Méi breet Spaken bedeiten aner Entsorgungsweeër oder ausgelooss Lous.
Briefing-Package fir dräi Firmen:
- Adress, Katasternummer, Wunnfläch, Keller
- Baujoer
- Fotoen vu ville véier Fassaden a vum Daach
- Zouwee-Breet an nooste ëffentleche Punkt
- Status vun den Nopeschmaueren (gedeelt, getrennt)
- Wënschstart a Gemengefrist
Sechs Vergläichspunkten:
- Los-weisen Devis — keng Pauschal akzeptéieren
- Ofallzil — nominéiert zertifizéiert Anlag mat Tonnageschätzung pro Fraktioun
- Asbest-Subunnerhmer — zertifizéiert, eege Décennale
- Versécherungs-Package — Décennale, Haftpflicht, Baustellsversécherung
- Zuelungsplang — 20 % bei Genehmegung, 40 % bei Baustart, 30 % bei Ofallnoweis, 10 % bei Ofnaam — Acompte iwwer 25 % oflehnen
- Genehmegung — wien deposéiert, wien bezillt den Architekt, wien de Monumentsschutz, wann néideg
Dräi Devis'en um gemeinsame Briefing: ±25 %. 12 000 € géint zwee 28 000 € bedeit feelend Asbestpositioun oder net verséichert Firma — net ënnerschreiwen.
Verstoppte Käschten a Warnsignaler
En 28 000-€-Ofrass endegt selten bei 28 000 €. Déi typesch Iwwerschreitungen an d'Verhalen, déi op Risiko hindeiten, kennen.
Typesch Mehrkäschten:
- Zousätzlechen Asbest. Diagnose underprobéiert; Plafongsplacken a Kiesselisolatioun oft vergiess: 2 400–7 000 € méi.
- Ënnerierdesche Uelegtank. Läerung, Botzung, Entgassung, Schnett, Entsorgung fir 1 500–3 000 L: 1 400–3 600 € plus Buedemanalys 800–1 800 €.
- Buedembelaaschtung. Historesche Gewerbewäertung oder Uelegläck: Sanéierung vun der Ëmweltbehörd 35–120 €/t Äerd.
- Grenzmauerstreit. Rëss beim Nopesch: Expertis 900–1 800 € a Reparatur op Décennale.
- Gemenge-Ofnaam ofgeleent. Kiesfëllung net genuch: 1 200–2 800 € Nei-Nivelléierung.
- Vergiessenen Uschloss. Glasfaser oder Waasser net getrennt: Baustellstëll 700–1 400 €/Dag.
Warnzeechen — oflehnen:
- Keng Asbestpositioun bei Viru-1990-Bau
- Pauschal ouni Los-Detail
- Acompte iwwer 25 % virum Genehmegungs-Datum
- Ofallfuerer net genannt
- Décennale um Devis-Header feelt
- Auslännesch Firma ouni LU-Autorisation d'établissement — net akzeptabel
Seriös Firmen liwweren Los-Devis, standortbezunnen Risikoanalys a BSD-Beispiller op Ufro.
Hausofrass zu Lëtzebuerg läit 2026 tëscht 14 000 an 55 000 €, typesch 140–180-m²-Eefamilljenhaiser bei 22 000–38 000 € clé en main. Ënnerscheeder kommen aus Zougang, Asbest-Volumen, Entsorgungsdistanz a Mauerschutz — net aus der Marge. Sécherkt d'Autorisation de démolir fréi, plangt e Viru-1990-Zouschlag fir Asbest an Uelegtank a vergläicht dräi Devis'en um gemeinsame Briefing mat selwechten Ofallsbaisen. Fynd.lu lëscht ugemellt Ofrass-Firmen zu Lëtzebuerg-Stad, Esch-Uelzecht, Déifferdeng an den nërdleche Kantonen mat Autorisation d'établissement, Décennale a registréierte Fuereren — dräi vergläichbar Devis'en ufroen, ier Dir d'Nopere informéiert.