Architektenhonorar zu Lëtzebuerg (2026)

Tariff-Struktur:

• Prozent vun de Bauwerkskäschten — OAI-Usaz fir Neibau a grouss Sanéierungen. Bei engem 400 000 €-Bau ginn et 36 000–52 000 € Honorar bei voller 9–13 %-Missioun.
• Phasen-Pauschal — bevorzugt bei klenge Sanéierungen an Eenzelphasen; Client ass géint Bauwerkskäschte-Steigerungen ofgeséchert.
• Stonnentarif — fir Machbarkeet, Autoritéiten-Kontakt, Streidereien. 95–160 €/h netto ass déi aktuell Lëtzebuerg-Stad-Spann.

En Honorar vun 5 500 € netto mat TVA 17 % gëtt 6 435 € TTC. Ëmmer klären, ob de Prozent op d'Netto- oder TTC-Bauwerkskäschten gerechent gëtt — 10 % op TTC entsprieche ronn 12 % op netto.

D'OAI-Referenzordnung deelt eng Vollleistung an néng Phasen op. Wien d'Coden kennt, kann eng Deelleistung verhandelen ouni eng kritesch Phas ze iwwersprangen.

Déi néng Phasen an der Rei:

• APS — Avant-Projet Sommaire. Konzept-Skizzen, Volumenstudien, Zilbudget. ~8 % vum Gesamthonorar.
• APD — Avant-Projet Détaillé. Detail-Entworf, Materialwiel, technesch Beschreiwung. ~14 %.
• PAP — Procédure d'Aménagement Particulier. Nëmmen wann e kommunalen PAP geännert muss ginn. variabel.
• PE — Projet d'Exécution. Ausféierungspläng a Cahier des charges. ~22 %.
• DCE — Dossier de Consultation des Entreprises. Ausschreiwungsdossier. ~8 %.
• ACT — Assistance pour Contrat de Travaux. Offer-Analys, Kontrakt, Ënnerschrëft. ~4 %.
• DET — Direction de l'Exécution des Travaux. Bauleedung, wöchentlech Baustellsreunionen. ~33 %.
• AOR — Assistance aux Opérations de Réception. Mängellëscht, Iwwerreechung, Garantie-Freisetzung. ~6 %.
• DOE — Dossier des Ouvrages Exécutés. Bestandsdossier, Entretien. ~5 %.

Heefeg Deelleistungen:

• Nëmmen Genehmegung: APS + APD op Genehmegung limitéiert — 15–20 % vun der Vollleistung
• Entworf ouni Bauleedung: APS + APD + PE + DCE — 52 %
• Nëmmen Bauleedung: DET + AOR + DOE — 44 %

Bei engem Anbau oder enger grousser Sanéierung bündelt DET déi meescht Baustells-Entscheedungen. Dës Phas ze sträiche ass risikéiert — onbegleet Baustelle kaschten typesch 6–10 % méi an Nobehandlung.

D'Lëtzebuerger Reglement verlaangt fir déi meescht Bauerlabnisser en OAI-Architekt. E schnelle Entscheedungsbaum spuert de Gang op d'Gemeng.

Architekt obligatoresch bei:

• All autorisation de bâtir iwwer 80 m² Bruttofläch — d'Schwell gëllt fir dat ganzt gebaut Volumen inkl. Keller a nëtzbare Spärbuedem
• All Baussenännerung un der Fassad, der Daachsilhouette oder engem vun der ëffentlecher Strooss gesiessenen Element an Schutzzonen oder Denkmalgemenge
• All Neibau op enger onbebauter Parzell, onofhängeg vun der Gréisst
• All strukturell Ännerung — Dragwand, Planicherentrée, Daach-Erhéijung
• Notzungsännerung vu Wunnen op Gewerbe oder Mëschnotzung

Architekt net zwéngend bei:

• Bannenopfrëschung ouni Ännerung vu Struktur, Grondriss oder Fassad (Kichen, Beläg, Bannenustrich)
• Gaartenhaiser ënner 20 m² ouni Fundament — déi meescht Gemenge akzeptéiere eng déclaration de travaux ouni Architekten-Signatur
• Solaranlagen, Wäermepompel-Tosch, Fensteren mat gläicher Ouverture

Ingénieur-conseil, net Architekt:

• Reng strukturell Aarbechten (Dragverstäerkung, Fundament-Ënnerfangung) ginn vun engem ingénieur-conseil structure ënnerschriwwen — eegenstänneg OAI-Beruff mat eegenem Tarif
• Energieausweiser (CPE, Passeport énergétique) gi vu qualifizéierten Energieberoder gemaach

Am Zweifel virum Ënnerschreiwe de service urbanisme vun der Gemeng uruffen. 15 Minutten Telefon spueren 3 Méint Genehmegungsschlëff.

D'Architektenhonorar zu Lëtzebuerg ass der TVA mat 17 % ënnerworf, onofhängeg dovun, ob déi nogelageerde Bauaarbechten de reduzéierten 3 %-Taux kréien.

Taux an der Praxis:

• Honorar beim Neibau: TVA 17 %
• Honorar bei enger Sanéierung mat 3 % op Bauaarbechten: dat Architektenhonorar bleift op 17 % — de reduzéierten Taux gëllt nëmme fir Bauservicer, net fir intellektuell Leeschtungen
• Honorar bei Gewerbe- oder Locatiounsprojet: TVA 17 %, bei TVA-pflichtege Client méiglech ofzéibar

Realitéit fir Privatclienten:

• D'TVA op Architektenhonorarer ass fir de privaten Eegentümer net recuperabel — et ass eng Käschte-Linn am Gesamtbudget
• Op 6 000 € Netto-Honorar gëtt d'TVA-Linn 1 020 €, déi net zeréckkommen

Deelweis Ofzuch fir Bailleur:

• E TVA-registréierte Bailleur vun engem Gewerbe-Objekt kann d'Architekten-TVA op dësem Objekt ofzéien
• Eng Wunnraum-Locatioun ass TVA-fräi — d'TVA ass net ofzéibar, awer dat voll Honorar gëllt am Joer vun der Fäerdegstellung als "frais d'entretien"

Facture-Checkliste:

• TVA-Nummer an OAI-Umeldung vum Architekt
• Phasen-Opdeelung (APS, APD …) mat Honorar pro Phas
• Referenz op den ënnerschriwwenen OAI-Kaderkontrakt
• Referenz op d'RC-Pro-Police (gesetzlech obligatoresch)

Eng Phasen-Facture froen amplaz engem Forfait — nëtzlech wann d'Missioun virun DET ofgebrach gëtt.

Architekten-Offere sinn duerch ënnerschiddlech Honorarstrukturen schwéier ze vergläichen — Prozent vun de Bauwerker, Pauschal, oder Stonnen mat Plafong. E gemeinsame Briefing erzwéngt Vergläichbarkeet.

Déi sechs Kontrollen:

• Honorarstruktur. Prozent vun de Bauwerker (netto oder brutto?), Pauschal pro Phas, oder Stonne mat Plafong? De implizéierte Prozent op e genannte Budget verlangen.
• Ofgedeckte Phasen. Wéi eng OAI-Phasen sinn am Kontrakt? APS-APD-PE ouni DET ass ënnerdotéiert.
• Implizéiert Bauwerker-Budget. 10 % op 250 000 € bei engem Neibau ass verdächteg — d'Basis pruefen.
• Fachplaner-Integratioun. Struktur, Thermik, CPE: am Architektenhonorar abegraff oder als Ënnerauftrag un de Client?
• Baustellsvisitten. Wéi vill DET-Visiten pro Mount, wéi eng Tariff fir zousätzlech Visitten?
• Berufshaftpflicht. OAI-Nummer an RC-Pro-Police-Referenz an all Offer.

Briefing-Package:

• Eis Säit mat Flächenziel, Raumzuel, Zilbudget (netto an TTC)
• Lageplang, Katasterauszuch, eventuell al Pläng
• Biller vum Bestandsgebäude bei Sanéierung
• Ziltermin a Flexibilitéit
• Kontraktintentioun (Vollleistung, Entworf, Bauleedung)

Wou Architekten ënnerscheeden:

• Entworfs-orientéiert Büroen méi deier an APS-APD, bëlleger an DET (wéineg Ännerungen)
• Baustells-orientéiert Büroen bëlleger an APS-APD, méi DET-Visitten während dem Bau

Op mannst dräi Büroen schwätzen. 30 Minutten Gespréich weisen d'Brief-Passung besser wéi d'Zuel op der Säit.

E Gefill fir de Budgetkader hëlleft eng Offer am Lëtzebuerger Maart ze verorten.

Referenz-Kader (TTC, Architekt + Fachplaner + TVA 17 %):

• Wunneng-Opfrëschung mat Genehmegung (Fassad, Grondriss): 4 000–7 000 €
• Komplett-Sanéierung mat Strukturännerung: 7 000–13 000 €
• Anbau 25 m², Eefamiljenhaus, Genehmegung + Bauleedung: 12 000–22 000 €
• Spärbuedem-Ausbau zu Wunnen: 15 000–28 000 €
• Neibau 180 m² brutto, Schlësselfäerdeg: 35 000–55 000 €
• Zweefamiljenhaus mat gedeelter Trap: 55 000–85 000 €
• Gewerblechen Ausbau mat Genehmegung: 6 000–15 000 €
• Denkmalgeschützte Fassad: 8 000–18 000 € (Autoritéiten-Kontakt zäitintensiv)

Spann-Treiber:

• Stadt vs Land. Lëtzebuerg-Stad an Esch-Uelzecht 10–20 % Opschlag géint Miersch oder Dikrech.
• Denkmal-Liaison. Schutzzonen addéieren 2 500–5 000 € fir Autoritéiten-Dialog.
• Fachplaner-Zuel. Thermiker, Struktur, Brandschutz, CPE si véier separat Posten nieft dem Architektenhonorar.
• Entscheedungstempo. Lues Clienten dreiwen DET-Stonnen erop — séier Clienten zuelen ënnen, zécker ënnen uewen.

Ëm e Budget-Kaderbréif virum Ënnerschreiwe vum OAI-Kaderkontrakt froen: en engagéiert den Architekt op en Zil ±15 % an ass dat wierksamst Kontrolldokument fir Privatclienten.