Le guide complet pour vendre sa maison au Luxembourg

Un document manquant peut retarder votre vente de plusieurs semaines ou faire fuir un acheteur. Au Luxembourg, vous devez rassembler ces documents avant de signer le compromis de vente :

Le Certificat de Performance Énergétique (CPE) Aussi appelé Passeport Énergétique, c'est le seul document légalement requis pour simplement publier une annonce immobilière. Il indique les classes de performance énergétique et d'isolation thermique (A à I). Il est valable 10 ans et coûte entre 300 € et 800 € selon la taille du bien.

Documents légaux et cadastraux Pour finaliser la vente chez le notaire, vous devez fournir :

• Titre de propriété : Votre acte notarié original prouvant la propriété.
• Extrait cadastral : Un extrait récent de l'Administration du Cadastre et de la Topographie.
• Documents d'identité : Pièce d'identité ou passeport valide pour tous les propriétaires.

Documents de copropriété (Pour les appartements) Si vous vendez un appartement, l'acheteur et le notaire exigeront une transparence absolue concernant la santé financière de l'immeuble :

• Le Règlement de copropriété.
• Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales.
• Le décompte des charges des 3 dernières années.
• Une attestation du syndic prouvant que vous n'avez aucune dette en cours.

Au Luxembourg, c'est traditionnellement le vendeur qui paie la commission de l'agence immobilière, car c'est lui qui signe le mandat de vente avec l'agence.

Taux standards en 2026 Il n'existe pas de barème légalement fixé pour les commissions immobilières au Luxembourg. Les agences sont libres de fixer leurs propres tarifs. Cependant, la convention standard du marché est de 3 % du prix de vente final, plus 17 % de TVA. Cela porte la commission brute totale à 3,51 %.

Pour un bien vendu 1 000 000 €, une commission de 3,51 % représente 35 100 € déduits de votre produit net.

Est-ce négociable ? Oui. Comme il n'y a pas de barème légal, vous pouvez négocier la commission. Les leviers de négociation courants incluent :

• Mandats exclusifs : Les agences réduiront souvent leurs frais (par ex., à 2,5 % + TVA) si vous leur accordez l'exclusivité pour une période donnée (généralement 3 à 6 mois).
• Biens de grande valeur : Pour les biens dépassant 1,5 million d'euros, les agences sont souvent prêtes à appliquer un taux dégressif.
• Comparer les agences : Obtenir des estimations et des propositions de 3 agents locaux différents vous permet de comparer leurs stratégies marketing et leurs structures de frais.

Lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. La manière dont elle est imposée au Luxembourg dépend entièrement du fait que le bien était votre résidence principale ou un investissement.

Vente de votre résidence principale Si le bien que vous vendez est votre résidence principale officielle (vous y êtes inscrit auprès de la commune), la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Vous conservez 100 % du bénéfice.

Vente d'un bien d'investissement ou d'une résidence secondaire Si le bien était loué, vacant ou utilisé comme résidence secondaire, la plus-value est imposable. Le taux dépend de la durée de détention du bien :

• Bénéfice de spéculation (Détenu depuis moins de 2 ans) : La plus-value est imposée à votre taux d'imposition progressif ordinaire (jusqu'à 42 %).
• Plus-value à long terme (Détenue depuis plus de 2 ans) : La plus-value est imposée à la moitié de votre taux d'imposition moyen global (maximum 21 %).

Bon à savoir : Lors du calcul de votre plus-value imposable, vous pouvez déduire la commission de l'agence immobilière, les frais de notaire de votre achat initial et le coût des rénovations majeures effectuées. De plus, le prix d'achat initial est ajusté à l'inflation à l'aide de coefficients officiels.

Une fois que vous acceptez une offre, l'étape suivante est la signature du compromis de vente.

Le compromis est-il juridiquement contraignant ? Oui. Au Luxembourg, "accord sur la chose et sur le prix vaut vente". Une fois signé par les deux parties, vous ne pouvez plus vous rétracter de la vente du bien.

Clauses suspensives Le compromis inclut presque toujours une clause suspensive d'obtention de financement. Cela donne à l'acheteur un délai précis (généralement 4 à 6 semaines) pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque. Si la banque refuse le prêt et que l'acheteur fournit une preuve de refus, le compromis est annulé sans pénalité.

L'acompte Il est d'usage, bien que non légalement obligatoire, que l'acheteur verse un acompte allant jusqu'à 10 % du prix d'achat sur un compte séquestre (souvent détenu par le notaire ou l'agence immobilière) lors de la signature du compromis.

L'étape finale est la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cela transfère officiellement la propriété et déclenche le déblocage des fonds.

Qui paie les frais de notaire ? Au Luxembourg, c'est l'acheteur qui est responsable du paiement des frais de notaire et des droits d'enregistrement. En tant que vendeur, vous ne payez pas de frais de notaire pour la vente elle-même.

Exception : Si vous avez une hypothèque en cours sur le bien qui doit être purgée (mainlevée d'hypothèque), vous devrez payer au notaire des frais pour retirer officiellement la créance de la banque sur le bien. Cela coûte généralement entre 500 € et 1 500 €.

Remise des clés Les clés sont traditionnellement remises à l'acheteur immédiatement après la signature de l'acte chez le notaire, à moins qu'un arrangement différent n'ait été explicitement prévu dans le compromis.