Dokumente für den Immobilienverkauf in Luxemburg

Der Energiepass — das Certificat de Performance Énergétique (CPE), auch Passeport Énergétique genannt — ist das einzige Dokument, das das luxemburgische Recht vor der Veröffentlichung eines Inserats verlangt. Er bewertet die Energie- und Wärmedämmleistung des Gebäudes auf einer Skala von A bis I, und die Energieklasse muss in der Anzeige selbst erscheinen.

Das Wichtigste

• Er ist 10 Jahre gültig, ein vorhandenes Zertifikat kann also noch verwendbar sein.
• Er muss von einem zugelassenen Sachverständigen erstellt werden, nicht vom Verkäufer.
• Als grober Anhaltspunkt kostet ein CPE in der Regel etwa 300 € bis 800 €, je nach Größe und Komplexität der Immobilie. Betrachten Sie dies nur als Schätzung und holen Sie ein verbindliches Angebot ein.

Da der CPE die rechtliche Voraussetzung für die Werbung ist, sollte er zuerst beschafft werden. Sie brauchen jedoch nicht alle anderen Dokumente zur Hand, um zu verstehen, was Ihre Immobilie wert ist. Sie können eine Immobilienbewertung in Luxemburg bereits mit den Grunddaten anfordern — Adresse, Objekttyp und ungefähre Fläche — und Dokumente später nachreichen, um die Beratung zu schärfen. Je mehr Details Sie anschließend liefern, desto präziser wird die Einschätzung.

Zwei Dokumente klären, wem was gehört, und der Notar besteht vor der finalen Urkunde auf beiden.

Eigentumsurkunde (acte de propriété) Dies ist die notarielle Urkunde aus der Zeit, als Sie die Immobilie erworben haben. Sie belegt Ihr Eigentum und führt etwaige Dienstbarkeiten, Wegerechte oder Beschränkungen des Grundstücks auf. Das Original liegt beim Notar, und Ihr Erwerbsnotar kann eine beglaubigte Kopie ausstellen, falls Sie keine zur Hand haben. Der Notar des Käufers benötigt sie, um die Eigentümerkette zu prüfen.

Katasterauszug (extrait cadastral) Ein aktueller Auszug der Administration du Cadastre et de la Topographie (ACT) identifiziert die Parzelle(n) per Nummer, Fläche und Grenzen. Er bestätigt, dass die im Inserat und Vorvertrag beschriebene Immobilie mit dem amtlichen Kataster übereinstimmt. Ein veralteter Auszug — oder eine Abweichung zwischen Urkunde und Kataster — ist eine häufige Ursache für Verzögerungen in letzter Minute; bestellen Sie daher früh einen aktuellen.

Wann es benötigt wird: Beide werden vor allem in der Vorvertrags- und Notarphase verlangt, doch sie früh bereitzuhalten erlaubt es Ihnen, Fragen ernsthafter Käufer und ihrer Bank ohne Hektik zu beantworten. Bewahren Sie auch gültige Ausweise oder Reisepässe aller eingetragenen Eigentümer in der Akte auf, der Notar wird sie verlangen.

Käufer wollen sich das Zuhause vorstellen, Banken und Gutachter wollen verlässliche Zahlen. Grundrisse und genaue Flächenangaben leisten beides.

Grundrisse (plans) Architekten- oder Bestandspläne zeigen Aufteilung, Raumanordnung und Maße. Bei einem Privatverkauf sind sie nicht immer gesetzlich vorgeschrieben, machen ein Inserat aber deutlich glaubwürdiger und verringern spätere Streitigkeiten über das Verkaufte. Wenn Sie einen Anbau oder Umbau vorgenommen haben, sollten die zugehörigen Pläne der Realität entsprechen.

Wohn- und Nutzfläche Luxemburger Inserate unterscheiden meist zwischen Wohnfläche (surface habitable) und Nutz-/Bruttofläche (die Keller, Garagen oder Dachräume einschließen kann). Seien Sie präzise und konsistent: Eine Zahl, die Kataster oder Plänen widerspricht, untergräbt das Vertrauen des Käufers und kann eine Hypothekenbewertung blockieren. Hat die Immobilie eine Terrasse, einen Balkon oder Garten, weisen Sie diese separat aus, statt sie in die Wohnfläche einzurechnen.

Wann es benötigt wird: Pläne und Flächenangaben stärken das Inserat und beruhigen die Bank des Käufers in der Finanzierungsphase. Genau diese Details verbessern auch eine Sofortbewertung: Adresse und grobe Größe liefern eine erste Zahl, doch geprüfte Wohnfläche, Zimmerzahl und Zustand verfeinern sie erheblich.

Aktuelle Arbeiten steigern den Wert — aber nur, wenn Sie nachweisen können, dass sie ordnungsgemäß und rechtmäßig ausgeführt wurden.

Renovierungsrechnungen Bewahren Sie Rechnungen für größere Arbeiten auf: neues Dach, Heizung, Fenster, Dämmung, Küche oder Bad. Sie belegen Käufern Qualität und Aktualität der Arbeiten und sind finanziell relevant: Beim Verkauf einer Kapitalanlage können die Kosten erheblicher Renovierungen in der Regel bei der Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns (plus-value) abgezogen werden. Ohne Rechnungen lässt sich dieser Abzug kaum begründen.

Baugenehmigungen (autorisation de bâtir / de construire) Jede bauliche Änderung — Anbau, ausgebauter Dachboden oder Keller, Veranda, Nutzungsänderung — sollte durch die entsprechende Gemeindegenehmigung und, sofern zutreffend, die Konformitätsbestätigung gedeckt sein. Nicht genehmigte Arbeiten sind ein ernstes Warnsignal für Käufer und ihren Notar: Sie können den Verkauf erschweren, den Preis mindern oder mitunter eine Regularisierung vor Abschluss erfordern.

Wann es benötigt wird: Käufer und ihre Bank fragen mitunter in der Inserats- und Vorvertragsphase, und der Notar will vor der finalen Urkunde Klarheit über genehmigte Arbeiten. Diese Akte früh zusammenzustellen verhindert eine unangenehme Entdeckung spät im Prozess. Fehlt eine Genehmigung, sprechen Sie mit dem technischen Dienst Ihrer Gemeinde oder einem Architekten über eine Regularisierung, bevor Sie die Immobilie vermarkten.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, zählen die kollektiven Unterlagen des Gebäudes ebenso wie Ihre eigenen. Käufer und ihr Notar erwarten volle Transparenz über die finanzielle und rechtliche Gesundheit der copropriété.

Die Kernakte

• Règlement de copropriété: die Miteigentumsordnung, die jedes Lot, die Gemeinschaftsteile sowie die Anteile (quotes-parts) und Pflichten jedes Eigentümers festlegt.
• Versammlungsprotokolle (procès-verbaux): die Protokolle der jüngsten jährlichen Eigentümerversammlungen, meist der letzten Jahre, die geplante Arbeiten, Streitigkeiten und wichtige Beschlüsse offenlegen.
• Nebenkostenabrechnung (décompte de charges): was die Einheit an monatlichen und jährlichen Kosten zahlt, plus etwaige Beiträge zum Reservefonds, damit der Käufer korrekt kalkulieren kann.
• Syndic-Bescheinigung: eine Erklärung des Verwalters (syndic), die bestätigt, dass keine offenen Kosten bestehen, und beschlossene, aber unbezahlte Arbeiten kennzeichnet.

Warum es wichtig ist Eine anstehende Fassadenrenovierung oder ein erschöpfter Reservefonds beeinflussen direkt, was ein Käufer zahlen sollte — und was er finanzieren kann. Diese Dokumente früh offenzulegen schafft Vertrauen und vermeidet eine Nachverhandlung nach dem Vorvertrag.

Wann es benötigt wird: Ernsthafte Käufer fragen mitunter schon in der Inseratsphase; der vollständige Satz wird vom Notar verlangt und im Vorvertrag meist referenziert. Häuser (ohne Miteigentum) überspringen diesen Abschnitt, prüfen aber etwaige gemeinsame Zufahrts- oder Grenzmauervereinbarungen.

Zwei Situationen brauchen eigene Dokumente, weil sie verändern, was der Käufer tatsächlich erwirbt.

Wenn die Immobilie vermietet ist Ein Käufer, der eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt als Vermieter in Ihre Rolle ein; der Mietvertrag (bail) muss daher vorliegen. Stellen Sie den unterzeichneten Mietvertrag, das Übergabeprotokoll (état des lieux), den Nachweis der hinterlegten Mietkaution (garantie locative) sowie die aktuelle Miete und etwaige Indexierung bereit. Der Käufer muss die Rechte des Mieters, die Kündigungsfristen und kennen, ob die Einheit vermietet oder frei verkauft wird. Das beeinflusst Preis und Finanzierung erheblich, also legen Sie es vom Inserat an offen.

Wenn eine Hypothek oder Last auf der Immobilie liegt Eine eingetragene Hypothek (hypothèque) muss beim Verkauf über eine mainlevée gelöscht werden. Sie benötigen Ihre aktuelle Darlehensabrechnung mit dem offenen Saldo, und der Notar veranlasst die Löschung mit Ihrer Bank aus dem Verkaufserlös. Beachten Sie, dass die Löschung des Bankanspruchs in der Regel eine Notargebühr für die mainlevée nach sich zieht. Andere Lasten — ein Vorkaufsrecht, eine eingetragene Dienstbarkeit — sollten ebenfalls vorab offengelegt werden.

Wann es benötigt wird: Miet- und Darlehensdetails gehören zum Vorvertrag und werden beim Notar geregelt, doch sie früh anzuzeigen verhindert Überraschungen, die einen Deal spät scheitern lassen.

Es hilft, die Dokumente den drei Phasen eines luxemburgischen Verkaufs zuzuordnen, damit Sie nur das beschaffen, was Sie als Nächstes wirklich brauchen.

Beim Inserat Nur der CPE ist gesetzlich zwingend für die Veröffentlichung. In der Praxis machen Grundrisse, genaue Flächenangaben und gute Fotos das Inserat deutlich stärker und ziehen ernsthafte Käufer an.

Beim Vorvertrag (compromis de vente) Sobald ein Käufer verbindlich ist, wächst die Akte: Eigentumsurkunde, Katasterauszug, Miteigentumsunterlagen bei Wohnungen, Renovierungsrechnungen und Genehmigungen sowie ein etwaiger Mietvertrag. Der Vorvertrag verweist darauf und schützt beide Parteien; in Luxemburg gilt compromis vaut vente, Genauigkeit ist hier also bindend.

Beim Notar (acte authentique) Der Notar prüft das Eigentum, löscht jede Hypothek per mainlevée, bestätigt Kataster und Identitäten und überträgt das Eigentum. Jedes obige Dokument fließt in diese Endprüfung ein.

Ein praktischer Reihenfolge-Tipp Sichern Sie zuerst den CPE, fordern Sie früh einen aktuellen Katasterauszug an und stellen Sie die Miteigentums- und Renovierungsakten parallel zusammen. Sie brauchen nicht alles, um zu beginnen: Eine indikative Immobilienbewertung in Luxemburg erhalten Sie schon mit Adresse, Typ und grober Größe und reichern sie dann mit geprüfter Fläche, Zustand und Renovierungsdetails an, sobald Ihre Akte vollständiger wird.

Lesen Sie weiter in den übrigen Ratgebern des Luxemburger Bewertungs-Clusters:

• Wie die Immobilienbewertung in Luxemburg funktioniert
• Online-Schätzung vs. Makler vs. zertifizierte Bewertung
• Immobilienmarktbericht Luxemburg