Architektenhonorar in Luxemburg (2026)

Tarifstruktur:

• Prozent der Werkkosten — OAI-Ansatz für Neubau und grosse Sanierungen. Bei einer 400 000 €-Baustelle ergeben sich 36 000–52 000 € Honorar bei voller 9–13 %-Mission.
• Phasen-Pauschale — bevorzugt bei Kleinsanierungen und Einzelphasen; Kunde ist gegen Kostensteigerungen der Werkkosten abgesichert.
• Stundensatz — für Machbarkeit, Behörden-Kontakt, Streit. 95–160 €/h netto ist die aktuelle Luxembourg-Stadt-Spanne.

Ein Honorar von 5 500 € netto bei MwSt. 17 % ergibt 6 435 € brutto. Immer klären, ob der Prozentsatz auf die Netto- oder Brutto-Werkkosten angewendet wird — 10 % auf brutto entsprechen etwa 12 % auf netto.

Die OAI-Referenzordnung teilt eine Vollleistung in neun Phasen. Wer die Codes kennt, kann eine Teilleistung verhandeln, ohne eine kritische Phase zu überspringen.

Die neun Phasen in Reihenfolge:

• APS — Avant-Projet Sommaire. Konzeptskizzen, Volumenstudien, Zielbudget. ~8 % der Gesamtvergütung.
• APD — Avant-Projet Détaillé. Detailentwurf, Materialwahl, technische Beschreibung. ~14 %.
• PAP — Procédure d'Aménagement Particulier. Nur wenn ein kommunaler PAP geändert werden muss. variabel.
• PE — Projet d'Exécution. Ausführungspläne und Leistungsverzeichnis. ~22 %.
• DCE — Dossier de Consultation des Entreprises. Ausschreibungsunterlagen. ~8 %.
• ACT — Assistance pour Contrat de Travaux. Angebotsanalyse, Vertragsentwurf, Unterzeichnung. ~4 %.
• DET — Direction de l'Exécution des Travaux. Bauleitung, wöchentliche Baustellentermine. ~33 %.
• AOR — Assistance aux Opérations de Réception. Mängelliste, Abnahme, Gewährleistungsfreigabe. ~6 %.
• DOE — Dossier des Ouvrages Exécutés. Bestandsunterlagen, Wartung. ~5 %.

Häufige Teilleistungen:

• Nur Genehmigung: APS + APD auf Genehmigung beschränkt — 15–20 % der Vollleistung
• Entwurf ohne Bauleitung: APS + APD + PE + DCE — 52 %
• Nur Bauleitung: DET + AOR + DOE — 44 %

Bei einem Anbau oder einer Sanierung bündelt DET die meisten Baustellen-Entscheidungen. Diese Phase zu streichen ist riskant — unbegleitete Baustellen kosten meist 6–10 % mehr in Nacharbeit.

Die luxemburgische Regelung verlangt für die meisten Baugenehmigungen einen OAI-Architekten. Ein kurzer Entscheidungsbaum spart den Gang zur Gemeinde.

Architekt Pflicht bei:

• Jeder autorisation de bâtir über 80 m² Bruttogrundfläche — die Schwelle gilt für das gesamte gebaute Volumen inkl. Keller und nutzbarem Dachgeschoss
• Jeder Aussenänderung an Fassade, Dachlinie oder öffentlich sichtbarem Element in Schutzbereichen oder Denkmalgemeinden
• Jedem Neubau auf unbebauter Parzelle, unabhängig von der Grösse
• Jeder strukturellen Änderung — tragende Wand, Deckenöffnung, Dacherhöhung
• Nutzungsänderung von Wohnen zu Gewerbe oder Mischnutzung

Architekt nicht zwingend bei:

• Innen-Auffrischung ohne Änderung von Struktur, Grundriss oder Fassade (Küche, Beläge, Innenanstrich)
• Gartenhäuser unter 20 m² ohne Fundament — die meisten Gemeinden akzeptieren eine déclaration de travaux ohne Architektenstempel
• Solaranlagen, Wärmepumpen-Tausch, Fensteraustausch mit gleicher Öffnung

Ingénieur-conseil, nicht Architekt:

• Rein strukturelle Arbeiten (Träger-Verstärkung, Fundamentunterfangung) werden vom ingénieur-conseil structure unterzeichnet — eigenständige OAI-Profession mit eigener Honorarordnung
• Energieausweise (CPE, passeport énergétique) werden von qualifizierten Energieberatern erstellt

Im Zweifel vor Unterzeichnung das service urbanisme der Gemeinde anrufen. 15 Minuten Telefon sparen 3 Monate Genehmigungsschleife.

Das Architektenhonorar in Luxemburg unterliegt der MwSt. zu 17 %, unabhängig davon, ob die nachgelagerten Bauarbeiten vom reduzierten 3 %-Satz profitieren.

Satz in der Praxis:

• Honorar im Neubau: MwSt. 17 %
• Honorar bei Sanierung mit 3 % auf Werkleistungen: Architektenhonorar bleibt 17 % — der reduzierte Satz gilt nur für Bauleistungen, nicht für geistige Leistungen
• Honorar bei Gewerbe- oder Mietprojekten: MwSt. 17 %, bei MwSt.-pflichtigem Kunden ggf. abzugsfähig

Realität für Privatkunden:

• Die MwSt. auf Architektenhonorare ist für den privaten Eigentümer nicht erstattungsfähig — sie ist eine Kostenposition im Gesamtbudget
• Auf 6 000 € Netto-Honorar addiert die MwSt. 1 020 €, die nicht wiederkommen

Teilabzug für Vermieter:

• Ein für MwSt. registrierter Vermieter eines gewerblichen Objekts kann die Architekten-MwSt. auf dieses Objekt ziehen
• Eine Wohnraum-Vermietung ist MwSt.-befreit — die MwSt. ist nicht abziehbar, aber das volle Honorar gilt im Jahr der Fertigstellung als Werbungskosten

Rechnungs-Checkliste:

• MwSt.-Nummer und OAI-Eintragung des Architekten
• Phasen-Aufschlüsselung (APS, APD …) mit Honorar je Phase
• Verweis auf den unterzeichneten OAI-Rahmenvertrag
• Verweis auf die Berufshaftpflichtpolice (gesetzlich vorgeschrieben)

Um eine Phasen-Rechnung bitten statt einer Pauschale — hilfreich, falls die Mission vor DET abgebrochen wird.

Architektenangebote sind schwer vergleichbar, weil die Honorarstrukturen unterschiedlich sind — Prozent der Werkkosten, Pauschale, oder Stunden mit Deckel. Ein gemeinsames Briefing erzwingt Vergleichbarkeit.

Die sechs Prüfpunkte:

• Honorarstruktur. Prozent der Werkkosten (netto oder brutto?), Pauschale je Phase, oder Stunden mit Deckel? Den impliziten Prozentsatz auf ein genanntes Zielbudget verlangen.
• Abgedeckte Phasen. Welche der neun OAI-Phasen gehören zum Auftrag? APS-APD-PE ohne DET ist für jeden Bau unterdotiert.
• Implizites Werkbudget. 10 % auf 250 000 € bei Neubau ist verdächtig — die Basis prüfen.
• Fachplaner-Integration. Tragwerk, Thermik, CPE: im Architektenhonorar enthalten oder als Unteraufträge an den Kunden weiterberechnet?
• Baustellen-Besuche. Wie viele DET-Besuche pro Monat, welcher Tarif für zusätzliche Besuche?
• Berufshaftpflicht. OAI-Nummer und RC-Pro-Policereferenz in jedem Angebot.

Briefing-Paket:

• Einseitiges Briefing mit Flächenziel, Raumzahl, Zielbudget (netto und brutto)
• Lageplan, Katasterauszug, ggf. frühere Pläne
• Fotos des Bestandsgebäudes bei Sanierung
• Zieltermin und Flexibilität
• Vertragsabsicht (Vollleistung, Entwurf, Bauleitung)

Wo Architekten divergieren:

• Entwurfsorientierte Büros teurer in APS-APD, günstiger in DET (wenige Änderungen)
• Baustellen-orientierte Büros günstiger in APS-APD, mehr DET-Besuche während des Baus

Mindestens drei Büros sprechen. 30 Minuten Gespräch zeigen die Brief-Passung besser als die Zahl auf dem Blatt.

Ein Gefühl für die Budgetgrösse hilft, ein Angebot im Luxemburger Markt zu verorten.

Referenz-Umschläge (brutto, Architekt + Fachplaner + MwSt. 17 %):

• Wohnungs-Auffrischung mit Genehmigung (Fassade, Grundriss): 4 000–7 000 €
• Komplettsanierung mit Strukturänderung: 7 000–13 000 €
• Anbau 25 m², Einfamilienhaus, Genehmigung + Bauleitung: 12 000–22 000 €
• Dachgeschossausbau zu Wohnraum: 15 000–28 000 €
• Neubau 180 m² brutto, schlüsselfertige Mission: 35 000–55 000 €
• Zweifamilienhaus mit geteiltem Treppenhaus: 55 000–85 000 €
• Gewerblicher Ausbau mit Genehmigung: 6 000–15 000 €
• Denkmalgeschützte Fassadensanierung: 8 000–18 000 € (Behörden-Kontakt zeitintensiv)

Spreiz-Treiber:

• Städtisch vs ländlich. Luxemburg-Stadt und Esch-sur-Alzette 10–20 % Aufschlag gegenüber Mersch oder Diekirch.
• Denkmal-Liaison. Schutzgebiete addieren 2 500–5 000 € für Behörden-Dialog.
• Fachplaner-Zahl. Thermiker, Tragwerk, Brandschutz, CPE sind vier separate Positionen ausserhalb des Architektenhonorars.
• Entscheidungstempo. Langsame Entscheider treiben DET-Stunden — schnelle Kunden zahlen am unteren Ende, zögerliche am oberen.

Um einen Budget-Umschlagsbrief vor Unterzeichnung des OAI-Rahmenvertrags bitten: Er verpflichtet den Architekten auf ein Ziel ±15 % und ist das wirksamste Kontrollinstrument für Privatkunden.