Der komplette Ratgeber zum Hausverkauf in Luxemburg

Ein fehlendes Dokument kann Ihren Verkauf um Wochen verzögern oder einen Käufer abspringen lassen. In Luxemburg müssen Sie diese Dokumente zusammentragen, bevor Sie den Vorvertrag (compromis de vente) unterzeichnen:

Der Energiepass (CPE) Auch bekannt als Passeport Énergétique, ist dies das einzige Dokument, das gesetzlich vorgeschrieben ist, um überhaupt ein Immobilieninserat zu veröffentlichen. Er gibt die Energie- und Wärmeschutzklassen (A bis I) an. Er ist 10 Jahre gültig und kostet je nach Objektgröße zwischen 300 € und 800 €.

Rechtliche und Katasterdokumente Um den Verkauf beim Notar abzuschließen, müssen Sie vorlegen:

• Titre de propriété (Eigentumsurkunde): Ihre notarielle Originalurkunde, die das Eigentum belegt.
• Katasterauszug: Ein aktueller Auszug der Administration du Cadastre et de la Topographie.
• Ausweisdokumente: Gültiger Personalausweis oder Reisepass für alle Eigentümer.

Miteigentumsdokumente (Für Wohnungen) Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, verlangen der Käufer und der Notar absolute Transparenz über die finanzielle Gesundheit des Gebäudes:

• Die Teilungserklärung (règlement de copropriété).
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen.
• Die Nebenkostenabrechnung der letzten 3 Jahre.
• Eine Bescheinigung des Hausverwalters (Syndic), dass Sie keine offenen Schulden haben.

In Luxemburg zahlt traditionell der Verkäufer die Maklerprovision, da er derjenige ist, der den Verkaufsauftrag (Mandat) mit der Agentur unterzeichnet.

Standardtarife im Jahr 2026 In Luxemburg gibt es keinen gesetzlich festgelegten Tarif für Immobilienprovisionen. Die Agenturen können ihre Tarife frei festlegen. Die übliche Marktkonvention liegt jedoch bei 3 % des endgültigen Verkaufspreises zuzüglich 17 % MwSt. Dies bringt die Bruttogesamtprovision auf 3,51 %.

Bei einer für 1.000.000 € verkauften Immobilie entspricht eine Provision von 3,51 % 35.100 €, die von Ihrem Nettoerlös abgezogen werden.

Ist das verhandelbar? Ja. Da es keine gesetzliche Tabelle gibt, können Sie die Provision verhandeln. Gängige Verhandlungshebel sind:

• Exklusivverträge: Agenturen reduzieren oft ihre Gebühr (z. B. auf 2,5 % + MwSt.), wenn Sie ihnen für einen bestimmten Zeitraum (meist 3 bis 6 Monate) Exklusivität gewähren.
• Hochwertige Immobilien: Bei Immobilien über 1,5 Millionen Euro sind Agenturen oft bereit, einen degressiven Tarif anzuwenden.
• Agenturen vergleichen: Wenn Sie Bewertungen und Angebote von 3 verschiedenen lokalen Maklern einholen, können Sie deren Vermarktungsstrategien und Gebührenstrukturen vergleichen.

Wenn Sie eine Immobilie für mehr verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben, erzielen Sie einen Kapitalgewinn (plus-value immobilière). Wie dieser in Luxemburg besteuert wird, hängt ganz davon ab, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder eine Kapitalanlage war.

Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes Wenn die zu verkaufende Immobilie Ihr offizieller Hauptwohnsitz ist (Sie sind dort bei der Gemeinde gemeldet), ist der Kapitalgewinn komplett steuerfrei. Sie behalten 100 % des Gewinns.

Verkauf einer Kapitalanlage oder eines Zweitwohnsitzes Wenn die Immobilie vermietet, leerstehend oder als Zweitwohnsitz genutzt wurde, ist der Kapitalgewinn steuerpflichtig. Der Steuersatz hängt davon ab, wie lange Sie die Immobilie besessen haben:

• Spekulationsgewinn (Weniger als 2 Jahre im Besitz): Der Gewinn wird mit Ihrem normalen progressiven Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 42 %).
• Langfristiger Kapitalgewinn (Mehr als 2 Jahre im Besitz): Der Gewinn wird mit der Hälfte Ihres globalen Durchschnittssteuersatzes besteuert (maximal 21 %).

Gut zu wissen: Bei der Berechnung Ihres steuerpflichtigen Gewinns können Sie die Maklerprovision, die Notarkosten aus Ihrem ursprünglichen Kauf und die Kosten für größere Renovierungen abziehen. Darüber hinaus wird der ursprüngliche Kaufpreis mithilfe offizieller Koeffizienten an die Inflation angepasst.

Sobald Sie ein Angebot annehmen, ist der nächste Schritt die Unterzeichnung des Vorvertrags (compromis de vente).

Ist der Compromis rechtlich bindend? Ja. In Luxemburg gilt: "Einigung über die Sache und den Preis bedeutet Verkauf" (compromis vaut vente). Sobald er von beiden Parteien unterzeichnet ist, können Sie nicht mehr vom Verkauf der Immobilie zurücktreten.

Aufschiebende Bedingungen (Clauses suspensives) Der Compromis enthält fast immer eine clause suspensive für die Finanzierung. Dies gibt dem Käufer einen bestimmten Zeitrahmen (meist 4 bis 6 Wochen), um ein Hypothekendarlehen von einer Bank zu sichern. Wenn die Bank den Kredit ablehnt und der Käufer einen Ablehnungsnachweis erbringt, wird der Compromis ohne Strafe storniert.

Die Anzahlung (Acompte) Es ist üblich, wenn auch nicht gesetzlich vorgeschrieben, dass der Käufer bei Unterzeichnung des Compromis eine Anzahlung von bis zu 10 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto (oft vom Notar oder der Immobilienagentur verwaltet) leistet.

Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung des acte authentique beim Notar. Dies überträgt offiziell das Eigentum und löst die Freigabe der Gelder aus.

Wer zahlt die Notarkosten? In Luxemburg ist der Käufer für die Zahlung der Notarkosten und der Registrierungsgebühren (droits d'enregistrement) verantwortlich. Als Verkäufer zahlen Sie keine Notarkosten für den Verkauf selbst.

Ausnahme: Wenn Sie eine bestehende Hypothek auf der Immobilie haben, die gelöscht werden muss (mainlevée d'hypothèque), müssen Sie dem Notar eine Gebühr zahlen, um den Anspruch der Bank auf die Immobilie offiziell zu entfernen. Dies kostet in der Regel zwischen 500 € und 1.500 €.

Schlüsselübergabe Die Schlüssel werden dem Käufer traditionell unmittelbar nach Unterzeichnung der Urkunde beim Notar übergeben, es sei denn, im Compromis wurde ausdrücklich eine andere Vereinbarung getroffen.